Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – czy rzeczywiście chroni wszystkich nabywców mieszkań?
Dnia 1 lipca 2022 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej jako nowa ustawa deweloperska). Właśnie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny wraz z obowiązkową składką na ten fundusz był przedmiotem wielu dyskusji oraz obaw w branży deweloperskiej. Z drugiej strony celem powołanego funduszu było zabezpieczenie praw nabywców w przypadku niewypłacalności dewelopera. O tym jaki ostatecznie kształt nabrała ustawa w zakresie deweloperskiego funduszu gwarancyjnego dowiecie się z naszego dzisiejszego artykułu.
DFG – wiadomości ogólne
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to instytucja, która ma funkcjonować podobnie do już działających na polskim rynku funduszy, na przykład Turystycznego Funduszu Gwarancyjnego. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny nie jest formalnie podmiotem prawa, lecz wyodrębnionym rachunkiem bankowym służącym gromadzeniu środków pieniężnych pochodzących głównie ze składek wpłacanych przez deweloperów oraz innych źródeł.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zapewnia ochronę całości środków wpłaconych przez nabywców na poczet lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego będącego w budowie, a więc w okresie kiedy nabywca nie zna ostatecznego efektu tej inwestycji – nie ma pewności czy inwestycja zostanie ukończona w terminie bądź czy w ogóle zostanie ukończona.
Wysokość składki na DFG jest determinowana przez dwa elementy. Pierwszym z nich jest wartość wpłaty dokonywanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Równoważna wpłacie dokonywanej przez nabywcę jest wpłata na mieszkaniowy rachunek powierniczy opłaty rezerwacyjnej dokonywana przez dewelopera. Istotna jest wysokość wpłaty dokonywanej przez nabywcę, a nie kwota wynikająca z harmonogramu płatności.
Drugim składnikiem ustalającym wysokość składki dewelopera na DFG jest stawka procentowa zależna od rodzaju prowadzonego mieszkaniowego rachunku powierniczego ustalona rozporządzeniem przez Ministra Rozwoju i Technologii, które wynoszą odpowiednio:
1) 0,45% – w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego albo
2) 0,1% – w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.
Obowiązek zapłaty składki powstaje w związku z dokonaniem czynności faktycznej, jaką jest dokonanie wpłaty przez nabywcę lub dewelopera, a nie dokonanie jakiejkolwiek czynności prawnej. Okoliczność ta ma istotne znaczenie dla określenia bezzwrotnego charakteru składki, zatem późniejsze rozwiązanie umowy deweloperskiej lub odstąpienie przez którąkolwiek ze stron od umowy, nie powoduje prawa do żądania zwrotu wpłaconej składki. Obowiązek zapłaty składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny spoczywa na deweloperze.
Których nabywców chroni DFG?
Ochrona Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego jest szeroka, jednak nie dotyczy wszystkich nabywców. Koniecznym jest spełnienie następujących warunków:
- nieruchomość powinna być nabywana z rynku pierwotnego,
- rozpoczęcie inwestycji budowlanej przez dewelopera powinno mieć miejsce nie wcześniej niż dnia 1 lipca 2022 r. – jeżeli deweloper przed tą datą zawarł co najmniej jedną umową deweloperską, wtedy inwestycja będzie realizowana według starej ustawy deweloperskiej (informację w tym zakresie można znaleźć w prospekcie informacyjnym),
- nieruchomość musi być nabywana przez osobę fizyczną na cele niezwiązane z prowadzoną działalnością gospodarczą lub zawodową,
- transakcja musi być realizowana na podstawie umowy deweloperskiej lub innej umowy zobowiązującej, oznacza to, że nabycie gotowego mieszkania lub domu jednorodzinnego od dewelopera na podstawie umowy, która od razu przenosi własność na nabywcę, powoduje, że transakcja nie będzie podlegała ochronie DFG.
Kiedy wypłata z DFG?
Nowa ustawa deweloperska szeroko zakreśla ochronę nabywców nieruchomości z rynku pierwotnego, jednak warto odnotować, że żądanie wypłaty z Funduszu w głównej mierze dotyczy nabywców, który wpłacali środki na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Przede wszystkim dotyczy to sytuacji, w której deweloper ogłasza upadłość lub otwarcie postępowania restrukturyzacyjnego, w trakcie których zapada decyzja o niekontynuowaniu przedsięwzięcia deweloperskiego. Druga grupa dotyczy sytuacji, w których nabywca wykonał przysługujące mu prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej i nie otrzymał w przeciągu 30 dni zwrotu środków od dewelopera. Co istotne, nabywca nie ma prawa żądać zwrotu środków z DFG w razie odstąpienia od umowy przez dewelopera lub rozwiązania umowy przez strony polubownie.
Nabywcy wpłacający środki na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy co do zasady mogą liczyć na wypłatę środków z DFG w sytuacji ogłoszenia upadłości przez bank prowadzący rachunek powierniczy, w którym były gromadzone środki wpłacane przez klientów dewelopera na zakup domu lub mieszkania. Co do zasady w takiej sytuacji zwrot środków będzie przysługiwał z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego, jednak warto odnotować, że BFG zapewnia ochronę do kwoty 100 000 euro i obejmuje również inne środki zgromadzone w danym banku, również na lokatach.
Jak nowe regulacje oceniane są przez specjalistów w branży?
Na pewno należy odnotować, że wprowadzenie obowiązkowej składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny budzi niezadowolenie deweloperów, co jest oczywiste, ponieważ składka nie jest odprowadzana z kwoty wpłaconej przez nabywcę, tylko z własnych środków dewelopera. Niezadowolenie deweloperów budzi również brak możliwości odzyskania wpłaconej składki w razie odstąpienia od umowy przez nabywcę albo rozwiązania umowy za porozumieniem stron.
Nie wspominaliśmy o tym w dzisiejszym artykule, jednak nie można tracić z pola widzenia faktu, że wraz z wprowadzeniem Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego po stronie deweloperów pojawiły się nowe obowiązki administracyjnoprawne wynikające z konieczności raportowania określonych kwestii związanych z prowadzonym przedsięwzięciem deweloperskim. Może to się wiązać z koniecznością zatrudnienia dodatkowego personelu.
Jeżeli jesteś deweloperem, a masz wątpliwości związane z nowymi regulacjami, zapraszamy do kontaktu – pomożemy wdrożyć w Twoim zespole regulacje związane z DFG.