Nabywanie nieruchomości rolnej
Już od wielu lat w dużych miastach oraz na ich przedmieściach mamy do czynienia z sytuacjami, gdy brakuje działek budowlanych, a te, które są na rynku nierzadko odstraszają cenami. Z tego też względu wielu potencjalnych nabywców rozważa zakup działek rolnych na obrzeżach miast, licząc na możliwość budowania na nich w przyszłości, np. po zmianie przeznaczenia. Jednak, czy każdy taką działkę rolną może zakupić? W tym artykule spróbujemy odpowiedzieć na to pytanie w najbardziej przystępny sposób.
Czym jest nieruchomość rolna?
Aby najlepiej zrozumieć omawiane regulacje należy w pierwszej kolejności wyjść od wyjaśnienia pojęcia nieruchomości rolnej. Nieruchomością rolną jest nieruchomość gruntowa, której grunty są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji sadowniczej, ogrodniczej i rybnej. Taka definicja nieruchomości rolnej zawarta jest w kodeksie cywilnym.
Co ważne, do zakwalifikowania danej nieruchomości jako rolnej wystarczy możliwość rolniczego jej wykorzystania (por. wyr. SN z 2.6.2000 r., II CKN 1067/98, OSP 2001, Nr 2, poz. 27, z glosą A. Lichorowicza). Do ustalenia zaś możliwości rolniczego wykorzystania pomocne są wpisy dokonane w ewidencji gruntów oraz plany zagospodarowania przestrzennego, wskazujące przeznaczenie gruntu.
Należy przy tym zaznaczyć, że ograniczenia w zakupie nieruchomości rolnej uregulowane są w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Tej zaś nie stosujemy do gruntów, położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Tym samym, już samo przeznaczenie gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne, zmienia przeznaczenie gruntu i wyłącza stosowanie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nawet jeżeli w ewidencji gruntów są one oznaczone jako rolne. Warto zatem przy analizie statusu gruntu najpierw zweryfikować jego przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, co w części przypadków rozwiązuje problem, czy mamy do czynienia z gruntem rolnym.
Zakup bez ograniczeń
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego zawiera kilka regulacji, które wyłączają jej zastosowanie w określonych przypadkach. W takiej sytuacji zakup działki rolnej odbywa się bez ograniczeń w niej uregulowanych. I tak, najważniejszym wyjątkiem jest wyłączenie stosowania ustawy do działek o powierzchni do 0,3 ha – obrót nimi odbywa się bez ograniczeń. Analogicznym wyłączeniem objęte są także działki stanowiące drogi wewnętrzne.
Pierwokup KOWR
W dalszej kolejności, należy przyjrzeć się jak wygląda procedura zakupu działek o większej powierzchni. I tak, odrębne regulacje przewidziane są dla działek o powierzchni od 0,3 ha do 1 ha. Taką nieruchomość w teorii może nabyć każdy zainteresowany, jednakże, w takim wypadku Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługiwać będzie prawo pierwokupu lub prawo nabycia takiej nieruchomości. Wymaga to od stron zawarcia tzw. warunkowej umowy sprzedaży, która dochodzi do skutku dopiero, gdy prawo pierwokupu nie zostanie wykonane.
KOWR, w ciągu miesiąca od zawarcia umowy, może wykonać przysługujące mu prawo pierwokupu lub prawo nabycia danej nieruchomości rolnej. Niezłożenie w tym terminie przez KOWR ww. oświadczenia o nabyciu danej nieruchomości, pisemne poinformowanie zobowiązanego o niekorzystaniu przez KOWR z przysługującego prawa lub upływ zakreślonego terminu bez reakcji – oznacza, że strony mają możliwość zawarcia docelowej umowy przenoszącej własność nieruchomości.
Nieruchomości rolne powyżej 1ha
Najbardziej zaś restrykcyjne przepisy obowiązują dla zakupu działek rolnych powyżej 1 ha. Te może co do zasady nabyć jedynie rolnik indywidualny. Rolnikiem indywidualnym, w myśl art. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, jest zaś osoba fizyczna będąca:
- właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha,
- posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz
- co najmniej od 5 lat zamieszkująca (zameldowanie na pobyt stały) w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo.
Aby kwalifikacja jako rolnik indywidualny była aktualna, trzeba spełniać opisane powyżej wymogi łącznie.
Nabywanie nieruchomości rolnej po uzyskaniu zgody Dyrektora Generalnego KOWR
Niemniej, istnieją pewne wyjątki od zasady, mówiącej, że nieruchomości rolne powyżej 1 ha mogą nabywać jedynie osoby posiadające status rolnika indywidualnego. Wówczas nabycie tej nieruchomości rolnej wymagać będzie wcześniejszego uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR, wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej.
Ustawodawca określił, że ze stosownym wnioskiem może wystąpić m.in.:
- zbywca nieruchomości rolnej (każdy) lub
- osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne lub
- osoba fizyczna zamierzająca powiększyć gospodarstwo rolne.
W pierwszym przypadku, gdy decyzja wydawana jest na wniosek zbywcy, nieruchomość taką może nabyć każdy podmiot, zarówno osoba fizyczna jak i prawna, który zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości, jeśli jednocześnie w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych. Zbywca musi dodatkowo wykazać, że nie było możliwości sprzedaży przedmiotowej nieruchomości rolnikowi indywidualnemu. Aby to wykazać, zbywca powinien co najmniej na okres 30 dni bezskutecznie zamieścić ogłoszenie o sprzedaży na dedykowanym portalu do sprzedaży nieruchomości rolnych.
W drugim przypadku, z wnioskiem o wyrażenie zgody na nabywanie nieruchomości rolnej może też wystąpić osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:
– posiada kwalifikacje rolnicze,
– zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości,
– zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.
W trzecim zaś przypadku, z wnioskiem może również wystąpić osoba fizyczna zamierzająca powiększyć gospodarstwo rolne, jeżeli:
– przyznano jej pomoc, o której mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020,
– nabycie nieruchomości rolnej będzie zgodne z warunkami przyznanej pomocy, o której mowa w podpunkcie powyżej,
– zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości,
– zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rolnego,
– w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.
Warto mieć przy tym również na uwadze, że bez ograniczeń wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nieruchomość rolną nabyć może osoba bliska zbywcy (tj. zstępny, wstępny, rodzeństwo, dziecko rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, osoba przysposabiającą i przysposobiona lub pasierb).
Podsumowanie
Podsumowując, nabycie nieruchomości rolnej w zależności od jej parametrów czy też statusu zbywcy i nabywcy może być obwarowane bardzo różnymi ograniczeniami czy restrykcjami. Dlatego też, tak ważne jest dokładne zweryfikowane powyższych kwestii, zanim rozpoczniemy rozmowy o nabyciu gruntu rolnego.
Jeżeli mają Państwo problem ze zrozumieniem i zastosowaniem w praktyce omawianych regulacji, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią. Każdą taką sytuację oceniamy indywidualnie, wskazując jak z naszej perspektywy i praktyki, wyglądają możliwości drogi prawnej oraz zarekomendujemy konkretne działania – nabywanie nieruchomości rolnej.