Nowe zasady odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
1 lipca 2022 r. wejdzie w życie większość przepisów nowej ustawy deweloperskiej, tj. ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Celem ustawy jest zabezpieczenie praw nabywców nieruchomości, co było m. in. powodem uszczegółowienia postanowień związanych z odbiorem lokalu mieszkalnego. Przepisy doprecyzowują dotychczasowe uprawnienia nabywców lokali. Na deweloperach zaś będą spoczywać nowe obowiązki, o których już teraz warto pomyśleć, zwłaszcza jeśli chodzi o aktualizację wewnętrznych procedur zawierania umów oraz obsługę roszczeń nabywców z tytułu wad lokali.
Termin odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego
Ustawa precyzyjnie określa zasady odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Odbiór ma miejsce przed zawarciem umowy przeniesienia własności nieruchomości. Jednocześnie zostało wskazane, że odbiór następuje odpowiednio po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu. Podkreślenia wymaga, że ustawa wymaga, aby decyzja organu budowlanego była prawomocna.
Protokół
Obligatoryjnie odbioru dokonuje się w obecności nabywcy, a z czynności sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. W protokole odnotowuje się w szczególności:
- odmowy dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej;
- uznania wady istotnej przez dewelopera; albo
- odmowy uznania wady istotnej przez dewelopera.
Deweloper jest zobowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu przekazać nabywcy na papierze lub na innym trwałym nośniku:
- informacji o uznaniu wad albo
- oświadczeniu o odmowie uznania wad oraz o przyczynach odmowy.
Milczenie dewelopera będzie traktowane jako uznanie wszystkich zgłoszonych przez nabywcę wad.
Prawa nabywcy zależne od stwierdzonej wady
Zmianą, w porównaniu do dotychczasowej regulacji, jest wprowadzenie wyraźnego rozróżnienia uprawnień nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego w przypadku stwierdzenia podczas odbioru wady istotnej bądź wady nieistotnej. Ustawodawca w przepisach posługuje się określeniami, które nie zostały zdefiniowane w przepisach powszechnego prawa, a definicje którymi się posługujemy zostały wypracowane przez praktykę oraz orzecznictwo. Wadę istotną definiuje się w orzecznictwie jako wadę, która uniemożliwia bądź utrudnia korzystanie z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem. Wady istotnej nie należy sprowadzać wyłącznie do kryteriów obiektywnych, ale również do uzasadnionych oczekiwań nabywcy dotyczących niezakłóconego funkcjonowania wszystkich nabywanych rzeczy. Pozostałe wady należy traktować jako nieistotne.
Stwierdzenie wady istotnej
Obecny sposób uregulowania procedury odbioru uniemożliwia nabywcy odmowę odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w przypadku, gdy posiada on wady istotne. W takiej sytuacji nabywca nie ma obecnie prawa odmówić dokonania odbioru przedmiotu świadczenia, nawet jeśli charakter wad uniemożliwia korzystanie z niego. W praktyce oznacza to również obowiązek ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, mimo niemożności jego użytkowania.
Jeżeli deweloper uznał wadę istotną w protokole, to strony ustalają nowy termin odbioru, do którego zastosowanie znajdą przepisy dotyczące terminów usuwania wad. Nabywca uzyskuje prawo do odstąpienia od umowy, jeżeli deweloper uznał w protokole wadę istotną i nie usunął jej w ustawowym terminie (terminy usunięcia wad poniżej).
Jeżeli jednak w trakcie pierwszego odbioru nabywca stwierdzi, że lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny posiada wadę istotną i jednocześnie deweloper odmówił uznania jej w protokole, wtedy nabywca może odmówić dokonania odbioru. W protokole strony ustalają nowy termin dokonania odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie wady przed dokonaniem powtórnego odbioru. Jeżeli przy kolejnym odbiorze nabywca nadal będzie twierdził, że wada nie została usunięta koniecznym jest potwierdzenie występowania wady istotnej przez rzeczoznawcę budowlanego. Termin na sporządzenie opinii wynosi jeden miesiąc od dnia drugiej odmowy dokonania odbioru. Jeżeli rzeczoznawca potwierdzi istnienie wady istotnej, nabywca uzyskuje prawo do odstąpienia od umowy.
Stwierdzenie wady nieistotnej oraz termin usunięcia zgłoszonych wad
Natomiast w przypadku stwierdzenia wad nieistotnych nabywca uzyskuje w pierwszej kolejności prawo do żądania usunięcia wad przez dewelopera. Deweloper powinien usunąć uznane w protokole wady w terminie 30 dni licząc od dnia podpisania protokołu. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w terminie, o którym mowa w ust. 6, wskazuje inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Termin ten nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy. Bezskuteczny upływ terminu powoduje, że nabywca uzyskuje prawo do usunięcia wad na koszt dewelopera, co oznacza, że naprawy dokonuje nabywca we własnym zakresie, a obowiązkiem pokrycia kosztów napraw zostaje obciążony deweloper. Warto w takiej sytuacji zachować wszystkie potwierdzenia dokonywanych wydatków (najlepiej faktury VAT) – nabywanych materiałów oraz opłacanych usług.
Co z wadami stwierdzonymi po odbiorze?
Zgodnie z przepisami nowej ustawy deweloperskiej regulacje dotyczące usuwania wad stwierdzonych w trakcie odbioru będą miały zastosowanie również do wad, które zostały stwierdzone w okresie po odbiorze, a przed przeniesieniem prawa własności nieruchomości na nabywcę. Ustawa usuwa istniejącą lukę w przepisach dotyczącą stwierdzenia wad w tym właśnie okresie.
Podsumowanie
Wprowadzone regulacje nadają nabywcom wpływ na tempo usuwania przez deweloperów wad zgłoszonych do protokołu odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Dodatkowo wprowadzenie ustawowego prawa do skorzystania z pomocy rzeczoznawcy budowlanego może okazać się niebezpieczne dla deweloperów. Dlatego, z punktu widzenia dewelopera, niezwykle ważne będzie prawidłowe skonstruowanie umów z podwykonawcami oraz dokonywanie odbiorów ich robót.