Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce od lat podlega szczególnym regulacjom. Co do zasady nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, chyba że w danym przypadku zastosowanie znajduje jeden z ustawowych wyjątków. Podstawę prawną stanowi ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz rozporządzenie określające zakres danych i dokumentów wymaganych we wniosku.
W praktyce oznacza to, że sam zakup nieruchomości przez cudzoziemca nie zawsze przebiega według tych samych reguł. Znaczenie ma nie tylko obywatelstwo nabywcy, ale również rodzaj nieruchomości, sposób jej nabycia, status pobytowy cudzoziemca, a niekiedy także to, czy nabywana nieruchomość położona jest w strefie nadgranicznej albo ma charakter rolny. Dlatego każda transakcja powinna zostać poprzedzona analizą prawną jeszcze przed zawarciem umowy.
Spis treści:
- Kim jest cudzoziemiec w rozumieniu ustawy?
- Co obejmuje nabycie nieruchomości?
- Kiedy zakup nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia?
- Kiedy zezwolenie nie jest potrzebne?
- Ważna pułapka praktyczna przy zakupie mieszkania
- Jak wygląda procedura uzyskania zezwolenia?
- Ile trwa postępowanie?
- Koszty i promesa
- Nabycie nieruchomości rolnej przez cudzoziemca
- Co grozi za nabycie nieruchomości bez wymaganego zezwolenia?
- Wsparcie kancelarii
- FAQ – najczęściej zadawane pytania dotyczące nabycia nieruchomości przez cudzoziemców
Kim jest cudzoziemiec w rozumieniu ustawy?
W rozumieniu ustawy cudzoziemcem nie jest wyłącznie osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego. Ustawa obejmuje również osoby prawne z siedzibą za granicą, spółki niemające osobowości prawnej utworzone zgodnie z prawem obcym, a także niektóre podmioty mające siedzibę w Polsce, jeżeli pozostają pod bezpośrednią albo pośrednią kontrolą cudzoziemców.
Co obejmuje nabycie nieruchomości?
W praktyce najczęściej mówi się o zakupie nieruchomości, jednak z prawnego punktu widzenia nabycie nieruchomości może nastąpić nie tylko na podstawie umowy sprzedaży. Do nabycia może dojść również w drodze darowizny, dożywocia lub innej czynności prawnej prowadzącej do przeniesienia prawa własności.
Ma to istotne znaczenie, ponieważ obowiązek uzyskania zezwolenia należy oceniać nie tylko przez pryzmat samego rodzaju nieruchomości, ale również podstawy prawnej jej nabycia. Z tego względu we wniosku trzeba precyzyjnie wskazać, z jakiego tytułu ma dojść do nabycia.
Preczytaj także: na co zwracać uwagę przy kupnie mieszkania?
Kiedy zakup nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia?
Zasadą jest, że zakup nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia wydawanego w drodze decyzji administracyjnej. Zezwolenie wydawane jest na wniosek cudzoziemca, jeżeli planowane nabycie nie zagraża obronności, bezpieczeństwu państwa ani porządkowi publicznemu, nie sprzeciwiają się mu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa oraz gdy cudzoziemiec wykaże swoje więzi z Rzecząpospolitą Polską.
Przez więzi z Polską rozumie się w szczególności:
- polskie pochodzenie,
- zawarcie małżeństwa z obywatelem polskim,
- posiadanie określonego zezwolenia pobytowego,
- pełnienie funkcji w organach zarządzających polskiej spółki kontrolowanej przez cudzoziemców,
- faktyczne prowadzenie działalności gospodarczej czy rolniczej na terytorium Polski.
Dla organu nie wystarcza samo ogólne powołanie się na plany życiowe lub inwestycyjne – konieczne jest ich odpowiednie udokumentowanie.
Kiedy zezwolenie nie jest potrzebne?
Najszersze wyłączenie z obowiązku uzyskania zezwolenia dotyczy obywateli oraz przedsiębiorców z państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego, a także Konfederacji Szwajcarskiej. W ich przypadku nabycie nieruchomości co do zasady nie wymaga zezwolenia, niezależnie od jej położenia czy powierzchni. Dotyczy to również nabycia lokalu mieszkalnego położonego w strefie nadgranicznej.
Ustawa przewiduje jednak wyjątki także w odniesieniu do innych cudzoziemców. Bez zezwolenia można nabyć między innymi:
- samodzielny lokal mieszkalny,
- samodzielny lokal garażowy lub udział w takim lokalu, jeżeli nabycie służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych nabywcy albo właściciela lokalu mieszkalnego.
Zwolnienie z obowiązku uzyskania zezwolenia obejmuje również niektóre sytuacje związane z długoletnim pobytem w Polsce, małżeństwem z obywatelem polskim, określonym stosunkiem prawnym do zbywcy czy nabyciem przez spółkę kontrolowaną przez cudzoziemców na cele statutowe.
W każdym przypadku konieczna jest jednak ostrożna analiza, czy w konkretnej sprawie rzeczywiście znajduje zastosowanie ustawowe zwolnienie. Przy wyjątkach przewidzianych w art. 8 ust. 1 ustawy trzeba bowiem każdorazowo ocenić, czy nie wyłącza ich położenie nieruchomości w strefie nadgranicznej albo rolny charakter gruntu o powierzchni przekraczającej 1 ha.
Odrębnie należy ocenić przypadki dziedziczenia. Zezwolenie nie jest wymagane przy nabyciu nieruchomości w drodze dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego. Dotyczy to również sytuacji, w których spadkobierca testamentowy jednocześnie należy do kręgu spadkobierców ustawowych. Obowiązek uzyskania zezwolenia może natomiast powstać wtedy, gdy nieruchomość ma zostać nabyta w drodze dziedziczenia testamentowego przez cudzoziemca nienależącego do kręgu spadkobierców ustawowych.
Preczytaj na temat: ustawa o jawności cen mieszkań.
Ważna pułapka praktyczna przy zakupie mieszkania
W praktyce często przyjmuje się, że zakup lokalu mieszkalnego zawsze wyłącza obowiązek uzyskania zezwolenia. Takie założenie nie w każdym przypadku będzie jednak prawidłowe. Co do zasady odrębne zezwolenie nie jest potrzebne na nabycie udziału w gruncie związanego z własnością lokalu mieszkalnego, jeżeli udział ten stanowi część nieruchomości wspólnej.
Inaczej może być jednak wtedy, gdy wraz z lokalem nabywany jest również udział w odrębnej nieruchomości, na przykład w drodze wewnętrznej albo innej wydzielonej części osiedla. W takiej sytuacji konieczna jest każdorazowo odrębna analiza, czy nie powstaje obowiązek uzyskania zezwolenia.
Jak wygląda procedura uzyskania zezwolenia?
Uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga przejścia przez kilka etapów. Choć sama procedura ma charakter administracyjny, odpowiednie przygotowanie dokumentów już na początku może znacząco ograniczyć ryzyko opóźnień.
Krok 1. Ustalenie, czy zezwolenie jest w ogóle potrzebne
Przed złożeniem wniosku należy ustalić, czy w danym przypadku cudzoziemiec rzeczywiście musi uzyskać zezwolenie. Znaczenie ma tu przede wszystkim obywatelstwo nabywcy, rodzaj nieruchomości, sposób jej nabycia oraz to, czy zastosowanie znajduje jeden z ustawowych wyjątków.
Krok 2. Przygotowanie wniosku
Jeżeli zezwolenie jest wymagane, kolejnym etapem jest sporządzenie wniosku do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Nie ma jednego urzędowego formularza, dlatego wniosek przygotowuje się indywidualnie. Powinien on w sposób precyzyjny opisywać zarówno nabywcę, jak i nieruchomość oraz cel planowanej transakcji.
Krok 3. Wskazanie najważniejszych danych we wniosku
We wniosku należy podać w szczególności:
- dane wnioskodawcy,
- dane zbywcy,
- dokładne oznaczenie nieruchomości,
- rodzaj czynności prawnej prowadzącej do nabycia,
- cel nabycia,
- źródło finansowania zakupu.
W przypadku gruntu konieczne będzie wskazanie m.in. numeru działki, powierzchni, położenia i numeru księgi wieczystej. Jeżeli przedmiotem nabycia jest lokal, należy dodatkowo opisać nieruchomość wspólną oraz udział związany z lokalem.
Krok 4. Skompletowanie wymaganych dokumentów
Do wniosku należy dołączyć dokumenty potwierdzające:
- status prawny wnioskodawcy,
- jego więzi z Polską,
- dane nieruchomości,
- wolę zbywcy,
- źródło pochodzenia środków finansowych.
W praktyce najczęściej są to dokument tożsamości albo dokumenty rejestrowe, karta pobytu lub odpis aktu małżeństwa, odpis księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej, dokumenty planistyczne, umowa przedwstępna lub deweloperska, a także dokumenty potwierdzające finansowanie zakupu.
Krok 5. Tłumaczenie i poświadczenie dokumentów
Jeżeli dokumenty zostały sporządzone w języku obcym, powinny zostać przedłożone wraz z tłumaczeniem przysięgłym. Co do zasady należy złożyć oryginały albo kopie poświadczone za zgodność z oryginałem przez notariusza lub profesjonalnego pełnomocnika.
Krok 6. Złożenie wniosku
Gotowy wniosek można złożyć:
- osobiście,
- pocztą,
- elektronicznie przez ePUAP albo e-Doręczenia.
Nie ma natomiast możliwości skutecznego złożenia wniosku zwykłym e-mailem.
Krok 7. Oczekiwanie na rozpoznanie sprawy
Po złożeniu kompletnego wniosku organ analizuje sprawę i ocenia, czy spełnione zostały ustawowe przesłanki do wydania zezwolenia. W toku postępowania może dojść również do weryfikacji dokumentów i wezwania do uzupełnienia braków, jeżeli wniosek okaże się niekompletny.
Krok 8. Wydanie decyzji
Jeżeli przesłanki ustawowe zostaną spełnione, minister wydaje zezwolenie na nabycie nieruchomości. Dopiero wtedy można bezpiecznie przejść do finalizacji transakcji zgodnie z warunkami wynikającymi z decyzji i przepisów prawa.
Ile trwa postępowanie?
Co do zasady postępowanie w sprawie wydania zezwolenia powinno zakończyć się w terminie 2 miesięcy od dnia wszczęcia postępowania, o ile wniosek jest kompletny, a wymagane opinie zostaną wydane bez opóźnień.
W praktyce czas rozpoznania sprawy często jest dłuższy i może wynosić 3–4 miesiące, a niekiedy więcej, zwłaszcza gdy zachodzi potrzeba uzupełnienia dokumentacji lub uzyskania stanowiska innych organów. W toku postępowania opinię przedstawiają m.in. Minister Obrony Narodowej oraz Agencja Bezpieczeństwa Wewnętrznego, a w przypadku nieruchomości rolnych również minister właściwy do spraw rolnictwa.
Koszty i promesa
Obecnie opłata skarbowa od wniosku o wydanie zezwolenia wynosi 1570 zł, od promesy 98 zł, a od pełnomocnictwa 17 zł. Sama promesa nie daje jeszcze prawa do nabycia nieruchomości, lecz stanowi przyrzeczenie wydania zezwolenia i co do zasady wiąże organ przez okres jej ważności, chyba że zmieni się stan faktyczny sprawy. Promesa jest ważna przez rok i bywa szczególnie przydatna przy negocjacjach, przetargach albo przy zakupach od dewelopera, gdy ostateczne parametry nieruchomości nie są jeszcze znane.
Nabycie nieruchomości rolnej przez cudzoziemca
Szczególnej ostrożności wymaga nabycie nieruchomości rolnej przez cudzoziemca. Ustalenie, czy dana nieruchomość ma charakter rolny, nie zawsze jest oczywiste i wymaga analizy całokształtu dokumentacji, w tym danych z:
- ewidencji gruntów,
- dokumentów planistycznych,
- decyzji dotyczących sposobu zagospodarowania terenu.
Trzeba przy tym pamiętać, że obrót nieruchomościami rolnymi podlega również odrębnym ograniczeniom wynikającym z przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego.
Co grozi za nabycie nieruchomości bez wymaganego zezwolenia?
Obowiązek uzyskania zezwolenia nie należy traktować jako formalności drugorzędnej. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca z naruszeniem przepisów ustawy jest nieważne. O nieważności nabycia może orzec sąd na żądanie uprawnionych organów. W praktyce oznacza to, że pominięcie obowiązku uzyskania zezwolenia może prowadzić do podważenia skuteczności całej transakcji i wywołać istotne konsekwencje prawne zarówno dla nabywcy, jak i zbywcy.
Wsparcie kancelarii
W sprawach dotyczących nabycia nieruchomości przez cudzoziemców Kancelaria Radców Prawnych Horoszczak Szczepanowska może wesprzeć klienta w szczególności poprzez:
- ocenę, czy w danej sprawie wymagane jest zezwolenie,
- analizę ryzyk związanych z planowaną transakcją,
- przygotowanie lub weryfikację dokumentacji,
- sporządzenie wniosku i reprezentację w postępowaniu administracyjnym,
- opiniowanie umowy przedwstępnej i umowy końcowej.
Profesjonalna analiza prawna przed zawarciem transakcji pozwala ograniczyć ryzyko opóźnień, dodatkowych kosztów oraz wadliwości samego nabycia.