Umowa rezerwacyjna – główne założenia regulacji
Jak zostało wspomniane w ostatnim artykule nowa ustawa deweloperska wprowadziła do porządku prawnego nową umowę nazwaną – umowę rezerwacyjną. Oczywiście w praktyce ten rodzaj umowy funkcjonował, jednak dotychczas stanowił umowę nienazwaną, sporządzaną według ogólnych przepisów Kodeksu cywilnego. W rezultacie strony umowy mogły dowolnie kształtować postanowienia umowy rezerwacyjnej, co niejednokrotnie prowadziło m. in. do ustalania wysokich opłat rezerwacyjnych.
W artykule przyjrzymy jakie ramy dla umowy rezerwacyjnej wprowadziła nowa ustawa deweloperska. Przypominam, że regulacje dotyczące nowej ustawy deweloperskiej wchodzą w życie dnia 1 lipca 2022 r.
Co reguluje umowa rezerwacyjna?
Umowa rezerwacyjna jest zawierana pomiędzy deweloperem (bądź innym przedsiębiorcą) a osobą zainteresowaną nabyciem nieruchomości (lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego). Celem umowy jest wyłączenie danej nieruchomości z oferty sprzedaży dewelopera na umówiony w kontrakcie czas. Zobowiązaniem po stronie potencjalnego nabywcy jest wpłata tzw. opłaty rezerwacyjnej. Wpłata gwarantuje rezerwującemu zapewnienie wyłączności na daną nieruchomość.
Zawarcie umowy rezerwacyjnej nie jest obowiązkowe – nie będzie również obowiązkowe po wejściu w życie nowej regulacji. Jednak w praktyce strony umowy często korzystają z tej możliwości, aby zyskać czas na weryfikację nieruchomości czy też sprawdzenie swojej zdolności kredytowej.
Forma i podstawowa treść umowy rezerwacyjnej
Według wprowadzonych przepisów umowa rezerwacyjna musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Dodatkowo w art. 30 nowej ustawy deweloperskiej zostały wskazane elementy istotne umowy tj.:
- strony, miejsce i data zawarcia umowy;
- cena lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego;
- wysokość opłaty rezerwującej, jeżeli strony ją przewidziały;
- okres wyłączenia nieruchomości z oferty przedsiębiorcy;
- określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku, powierzchni nieruchomości oraz układu pomieszczeń.
Okres obowiązywania
Umowa rezerwacyjna jest zawierana na czas określony, z tym zastrzeżeniem, że jeżeli potencjalny kupujący zamierza ubiegać się o kredyt, mający sfinansować nabycie nieruchomości, umowa powinna uwzględniać niezbędny okres do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenie kredytu. Aktualnie na niezbędne formalności w banku należy zarezerwować co najmniej dwa miesiące.
Opłata rezerwacyjna
Umowa rezerwacyjna może przewidywać obowiązek wniesienia opłaty rezerwacyjnej przez rezerwującego. Jeżeli strony zdecydują się na wprowadzenie takiego obowiązku, wtedy ustawa zastrzega, że opłata rezerwacyjna nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonego w prospekcie informacyjnym.
Jeżeli strony zdecydują się zawrzeć umowę deweloperską, wtedy opłata rezerwacyjna automatycznie jest zaliczana na poczet nabycia nieruchomości. Po zawarciu umowy deweloperskiej przedsiębiorca w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy, jest zobowiązany do przekazania całej opłaty rezerwacyjnej na rachunek powierniczy prowadzony dla inwestycji.
Skutki niewykonania obowiązków przyjętych w umowie rezerwacyjnej
Celem umowy rezerwacyjnej jest przystąpienie przez strony do umowy deweloperskiej, wtedy jak zostało powyżej wskazane, opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet nabycia nieruchomości. Natomiast, jeżeli strony nie podpiszą umowy deweloperskiej, koniecznym stanie rozliczenie opłaty rezerwacyjnej.
Nowa ustawa deweloperska przewiduje dwie sytuacje, kiedy deweloper jest zobowiązany do zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości. Pierwsza dotyczy sytuacji, kiedy deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej, np. zawrze umowę deweloperską z inną osobą niż ta, z którą zawarł umowę rezerwacyjną, wtedy opłata rezerwacyjna ulega zwrotowi nabywcy w podwójnej wysokości. Druga odnosi się do sytuacji, kiedy co prawda dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej, jednak z uwagi na nieusunięcie przez dewelopera zgłoszonych do protokołu odbioru wad lokalu, nabywca nie przystępuje do podpisania umowy przenoszącej własność.
Natomiast, jeżeli rezerwujący nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej w związku z negatywną oceną jego zdolności kredytowej, wtedy deweloper jest zobowiązany do niezwłocznego zwrotu całej opłaty rezerwacyjnej. Podobna sytuacja zachodzi, jeżeli deweloper dokona zmian w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez prawidłowego poinformowania nabywcy. Ustawa wymaga, aby poinformowanie rezerwującego miało miejsce w sposób umożliwiający identyfikację zmian, wskazując czego zmiany dotyczą.
Jeżeli zaś niedoszły nabywca nieruchomości rozmyśli się i do zawarcia umowy deweloperskiej nie dojdzie, wtedy opłata rezerwacyjna przepada na rzecz dewelopera. Przyjmuje się, że nie doszło do podpisania umowy deweloperskiej z winy nabywcy nieruchomości.
Podsumowanie
Warto podkreślić, że zawarcie umowy rezerwacyjnej jest prawem, a nie obowiązkiem przyszłych stron umowy deweloperskiej. Wprowadzoną regulację należy ocenić pozytywnie, gdyż nowe przepisy bilansują interesy dewelopera oraz strony rezerwującej.