Akt notarialny przy zakupie nieruchomości – co zawiera i jakie kupujący ponosi koszty?

Spis treści:

1. Akt notarialny – co to jest i dlaczego jest wymagany przy sprzedaży nieruchomości?
2. Umowa notarialna sprzedaży nieruchomości – co zawiera akt notarialny?
3. Akt notarialny a akt własności mieszkania – czy to ten sam dokument?
4. Opłaty notarialne przy zakupie mieszkania – z czego składają się koszty?
   • Taksa notarialna – wynagrodzenie notariusza
   • Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)
   • Opłaty sądowe i wypisy aktu notarialnego
   • Przykładowe koszty notarialne – mieszkanie za 500 000 zł
5. Kto ponosi koszty notarialne – kupujący czy sprzedający?
6. Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem aktu notarialnego?
7. Sprawdzenie aktu notarialnego przez radcę prawnego – co obejmuje?
8. FAQ – praktyczne pytania przed podpisaniem aktu notarialnego
9. Planujesz zakup nieruchomości? Zabezpiecz transakcję przed podpisaniem aktu

Akt notarialny – co to jest i dlaczego jest wymagany przy sprzedaży nieruchomości?

Akt notarialny to dokument urzędowy sporządzany przez notariusza, potwierdzający dokonanie określonej czynności prawnej – w omawianym przypadku umowy sprzedaży nieruchomości.

Notariusz działa jako osoba zaufania publicznego: odczytuje treść aktu stronom, upewnia się, że rozumieją jego skutki, weryfikuje ich tożsamość oraz dokumenty dotyczące nieruchomości, a następnie odbiera podpisy i sam akt podpisuje. Oryginał pozostaje w kancelarii notarialnej, a strony otrzymują wypisy mające moc prawną oryginału.

Wymóg tej formy wynika bezpośrednio z ustawy. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowa przenosząca własność powinny być zawarte w formie aktu notarialnego. Sankcją niezachowania tej formy jest nieważność czynności (art. 73 § 2 k.c.). W praktyce oznacza to, że umowa kupna mieszkania podpisana wyłącznie między stronami – nawet pisemna, nawet z potwierdzeniem zapłaty – nie przenosi własności.

Umowa notarialna sprzedaży nieruchomości – co zawiera akt notarialny?

Umowa notarialna sprzedaży nieruchomości ma ustandaryzowaną strukturę, jednak jej treść za każdym razem powinna być dopasowana do konkretnej transakcji. Prawidłowo sporządzony akt notarialny zawiera w szczególności:

• oznaczenie stron – dane sprzedającego i kupującego, ich stan cywilny oraz ustrój majątkowy małżeński, jeśli ma znaczenie dla transakcji;
• dokładne oznaczenie nieruchomości – adres, powierzchnię, numer księgi wieczystej, a przy lokalach także udział w nieruchomości wspólnej oraz pomieszczenia przynależne (piwnica, komórka lokatorska, miejsce postojowe);
• oświadczenia sprzedającego – o stanie prawnym nieruchomości, braku obciążeń, zaległości i osób zameldowanych, o tytule nabycia oraz o ewentualnych umowach najmu;
• cenę i sposób jej zapłaty – wysokość ceny, rachunek do zapłaty, terminy, a przy kredycie hipotecznym mechanizm uruchomienia środków przez bank;
• termin i warunki wydania nieruchomości – datę przekazania kluczy, rozliczenie mediów i opłat eksploatacyjnych;
• ewentualne oświadczenie o poddaniu się egzekucji (art. 777 § 1 pkt 4 lub 5 Kodeksu postępowania cywilnego) stosowane m.in. dla zabezpieczenia obowiązku zapłaty ceny albo terminowego wydania nieruchomości, jeżeli strony uzgodnią takie rozwiązanie;
• wnioski wieczystoksięgowe oraz informację o pobranych podatkach i opłatach – na podstawie aktu notariusz składa elektronicznie wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej, a jeżeli czynność obejmuje również ustanowienie hipoteki – także wniosek o jej wpis. Notariusz pobiera ponadto należny PCC i opłaty sądowe.

Uwaga praktyczna: treść oświadczeń sprzedającego oraz zapisy dotyczące zapłaty ceny i wydania nieruchomości mogą mieć istotne znaczenie w przypadku późniejszego sporu. Notariusz czuwa nad zgodnością czynności z prawem, udziela stronom niezbędnych wyjaśnień oraz powinien dbać o należyte zabezpieczenie ich praw i słusznych interesów. Nie jest jednak pełnomocnikiem strony i nie analizuje transakcji wyłącznie z perspektywy jego indywidualnego interesu. Taką analizę może przeprowadzić radca prawny reprezentujący daną stronę transakcji.

Preczytaj także: na co zwracać uwagę przy kupnie mieszkania?

Akt notarialny a akt własności mieszkania – czy to ten sam dokument?

Określenie „akt własności mieszkania” jest używane potocznie, lecz nie stanowi nazwy odrębnego dokumentu wydawanego po zakupie lokalu. Kupujący otrzymuje wypis aktu notarialnego obejmującego umowę sprzedaży. Wypis ma taką samą moc prawną jak oryginał aktu.

Przy typowej umowie sprzedaży własność nieruchomości przechodzi na kupującego na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Następnie nowy właściciel zostaje ujawniony w dziale II księgi wieczystej.

Po transakcji warto sprawdzić, czy sąd dokonał wpisu zgodnie z wnioskiem złożonym przez notariusza. Księga wieczysta pozwala zweryfikować m.in. ujawnionego właściciela, prawa osób trzecich, roszczenia i hipoteki.

Opłaty notarialne przy zakupie mieszkania – z czego składają się koszty?

Opłaty notarialne przy zakupie mieszkania to w rzeczywistości kilka odrębnych pozycji, z których tylko jedna – taksa notarialna stanowi wynagrodzenie notariusza. Pozostałe kwoty notariusz pobiera jako płatnik i przekazuje odpowiednio urzędowi skarbowemu oraz sądowi.

Na całkowite koszty notarialne składają się:

• taksa notarialna wraz z podatkiem VAT (23%),
• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – co do zasady przy zakupie na rynku wtórnym,
• opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej,
• opłaty za wypisy aktu notarialnego.

Taksa notarialna – wynagrodzenie notariusza

Wysokość taksy notarialnej regulują przepisy – maksymalne stawki określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Są to stawki graniczne: notariusz nie może pobrać więcej, ale może zaproponować wynagrodzenie niższe, dlatego przed transakcją warto porównać oferty kilku kancelarii notarialnych.

Stawka zależy od wartości nieruchomości:

Istotne dla kupujących mieszkanie: maksymalnie połowę stawki podstawowej stosuje się m.in. do umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, umowy zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, umowy deweloperskiej oraz umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności na nabywcę, w tym w wykonaniu umowy deweloperskiej. Do wynagrodzenia notariusza dolicza się podatek VAT w wysokości 23%.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

Przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym kupujący płaci podatek PCC w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. To zwykle największa pozycja wśród kosztów okołotransakcyjnych – przy mieszkaniu za 500 000 zł jest to 10 000 zł. Podatek oblicza i pobiera notariusz przy podpisaniu aktu. Przy zakupie od dewelopera (rynek pierwotny) PCC co do zasady nie występuje, ponieważ cena zawiera podatek VAT.

Od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje zwolnienie z PCC dla nabywców pierwszego mieszkania (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC). Ze zwolnienia korzysta osoba fizyczna, której w dniu zakupu ani wcześniej nie przysługiwało prawo własności lokalu mieszkalnego, budynku mieszkalnego jednorodzinnego ani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – ani udział w tych prawach, chyba że udział nieprzekraczający 50% został nabyty w drodze dziedziczenia.

Warunki zwolnienia bywają przedmiotem sporów interpretacyjnych, m.in. przy wspólnym zakupie przez osoby, z których tylko jedna spełnia kryteria, dlatego w niejednoznacznych sytuacjach warto skonsultować transakcję z radcą prawnym przed podpisaniem aktu.

Szczególna stawka 6% PCC może mieć zastosowanie przy zakupie szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na tej samej nieruchomości gruntowej. Dotyczy to lokali lub udziałów w lokalach objętych VAT i nabywanych przez tego samego kupującego.

Opłaty sądowe i wypisy aktu notarialnego

Do kosztów transakcji należy doliczyć opłaty sądowe pobierane przez notariusza wraz z wnioskiem wieczystoksięgowym:

• wpis prawa własności do księgi wieczystej to opłata stała 200 zł,
• założenie nowej księgi wieczystej (typowe przy zakupie od dewelopera) – 100 zł,
• wpis hipoteki przy zakupie kredytowanym – 200 zł.

Osobno płatne są wypisy aktu notarialnego: maksymalnie 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę. Ponieważ akt sprzedaży nieruchomości liczy zwykle kilkanaście stron, a wypisów potrzeba kilka (dla stron, sądu, banku), realny koszt wypisów to najczęściej 200–400 zł.

Przykładowe koszty notarialne – mieszkanie za 500 000 zł (rynek wtórny)

Przy zakupie finansowanym kredytem hipotecznym należy dodatkowo uwzględnić opłatę sądową w wysokości 200 zł za wpis hipoteki oraz podatek PCC od jej ustanowienia. W przypadku hipoteki zabezpieczającej wierzytelność o wysokości nieustalonej PCC wynosi 19 zł, natomiast przy zabezpieczeniu wierzytelności istniejącej stawka wynosi 0,1% kwoty zabezpieczonej wierzytelności. Dodatkowe wynagrodzenie notariusza pojawi się tylko wtedy, gdy ustanowienie hipoteki lub związane z nim oświadczenie zostanie objęte odrębną czynnością notarialną.

Preczytaj na temat: ustawa o jawności cen mieszkań.

Kto ponosi koszty notarialne – kupujący czy sprzedający?

Przepisy nie rozstrzygają, która strona umowy sprzedaży pokrywa koszty aktu – jest to kwestia umowna. W praktyce obrotu utrwalił się jednak zwyczaj, zgodnie z którym całość kosztów notarialnych i opłat sądowych ponosi kupujący.

Odmienny podział kosztów jest dopuszczalny i powinien zostać uzgodniony przed podpisaniem aktu. Niezależnie od ustaleń stron, za zapłatę PCC wobec urzędu skarbowego odpowiada kupujący – to na nim ciąży obowiązek podatkowy.

Przy zakupie od dewelopera koszty umowy deweloperskiej z mocy ustawy obciążają strony po połowie.

Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem aktu notarialnego?

Projekt aktu notarialnego strony powinny otrzymać do wglądu przed terminem podpisania i realnie go przeanalizować, a nie jedynie przejrzeć. Szczególnej uwagi wymagają:

• zgodność treści aktu z wcześniejszymi ustaleniami i umową przedwstępną, w tym cena, terminy zapłaty i wydania;
• stan prawny nieruchomości – treść wszystkich czterech działów księgi wieczystej, w szczególności obciążenia w dziale III (służebności, roszczenia, egzekucje) i hipoteki w dziale IV;
• kompletność oświadczeń sprzedającego oraz sankcje na wypadek ich nieprawdziwości;
• mechanizm zapłaty ceny – zwłaszcza przy kredycie hipotecznym lub gdy sprzedający spłaca własną hipotekę ze środków kupującego;
• prawidłowość wniosków wieczystoksięgowych oraz zastosowanie właściwej stawki PCC lub zwolnienia.

Sprawdzenie aktu notarialnego przez radcę prawnego – co obejmuje?

Notariusz czuwa nad prawidłowością czynności notarialnej, udziela stronom niezbędnych wyjaśnień i powinien dbać o należyte zabezpieczenie ich praw oraz słusznych interesów. Zachowuje jednak bezstronność i nie reprezentuje wyłącznie jednej ze stron transakcji.

Radca prawny może natomiast przeanalizować projekt aktu z perspektywy indywidualnego interesu klienta, wskazać ryzyka oraz zaproponować zmiany przed podpisaniem umowy.

Typowy zakres takiej weryfikacji obejmuje:

• analizę stanu prawnego nieruchomości – pełną lekturę księgi wieczystej wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisów, weryfikację tytułu nabycia sprzedającego oraz sprawdzenie ryzyk niewidocznych w samej księdze (np. roszczenia reprywatyzacyjne, umowy najmu, postępowania spadkowe);
• ocenę projektu aktu z perspektywy kupującego – identyfikację postanowień jednostronnie korzystnych dla sprzedającego, brakujących zabezpieczeń (kary umowne, zatrzymanie części ceny, poddanie się egzekucji) oraz propozycje konkretnych zmian do przekazania notariuszowi;
• weryfikację rozliczeń podatkowych – prawidłowości stawki PCC, zasadności zastosowania zwolnienia dla pierwszego mieszkania oraz opłat sądowych;
• asystę przy podpisaniu aktu – obecność pełnomocnika w kancelarii notarialnej, szczególnie przy transakcjach ze spłatą hipoteki sprzedającego lub zapłatą ceny w transzach.

Weryfikacja jest szczególnie uzasadniona przy nieruchomościach z obciążoną księgą wieczystą, zakupach od deweloperów oraz transakcjach z elementem spadkowym lub małżeńskim. Nasza kancelaria regularnie analizuje projekty aktów notarialnych dla klientów kupujących mieszkania, domy i grunty we Wrocławiu, Oleśnicy i okolicach – zarówno na rynku wtórnym, jak i deweloperskim.

Stan prawny: lipiec 2026 r. Podane stawki i progi odpowiadają aktualnie obowiązującym przepisom.

FAQ – praktyczne pytania przed podpisaniem aktu notarialnego

Planujesz zakup nieruchomości? Zabezpiecz transakcję przed podpisaniem aktu

Akt notarialny finalizuje transakcję. Po jego podpisaniu zmiana niekorzystnych postanowień może być trudna, a w niektórych przypadkach wymagać zgody drugiej strony, kolejnej czynności notarialnej lub postępowania sądowego.

Kancelaria Radców Prawnych Horoszczak Szczepankowska z Wrocławia specjalizuje się w prawie nieruchomości: analizujemy stan prawny lokali, domów i gruntów, weryfikujemy projekty aktów notarialnych i umów deweloperskich oraz reprezentujemy kupujących na każdym etapie transakcji.

Zapraszamy do kontaktu – doradzamy klientom we Wrocławiu i Oleśnicy.

Skontaktuj się z Radą Prawnym z KH Kancelaria z Wrocławia.