Due diligence nieruchomości
Nabywanie i inwestowanie w nieruchomości jest jedną z podstawowych transakcji realizowanych przez uczestników obrotu gospodarczego w Polsce. Czynnością poprzedzającą decyzję o nabycie nieruchomości lub rozpoczęcia procesu inwestycyjnego powinna być weryfikacja stanu prawnego nieruchomości – proces ten nosi nazwę legal due diligence. Anglojęzyczna nazwa niesłusznie sugeruje, że jest to wydatek kosztowny, a co za tym idzie zarezerwowany jedynie dużych transakcji, a już na pewno dla nieruchomości posiadających skomplikowany stan prawny. Spotkałam się również ze stwierdzeniem, że due diligence powinna wykonywać strona, która zamierza kupić nieruchomość – nic bardziej mylnego – wiedza o potencjale nieruchomości pozwala na ustalenie wyższej ceny nieruchomości i ugruntowanie dobrej pozycji negocjacyjnej.
Zakres badania due diligence
Zakres badania due diligence każdorazowo różni się w zależności od specyfiki danej nieruchomości. Podstawowym dokumentem, o którego należy rozpocząć analizę to wypis i wyrys z rejestru gruntów i budynków. Z tego dokumentu uzyskamy informacje dotyczące oznaczenia nieruchomości, jej położenia, powierzchni oraz rodzaju użytków i klasy gruntu. Wzmianka o rolnym charakterze nieruchomości może świadczyć o ustawowym prawie pierwokupu, ale również mieć istotne znaczenie na kształt przyszłej inwestycji.
Następnie analizie powinna być poddana treść księgi wieczystej – nie tylko dlatego aby ustalić czy osoba, która jest naszym potencjalnym kontrahentem posiada zbywalny tytuł do nieruchomości. Przedmiotem analizy powinny być poddane wpisy znajdujące się w dziale III i IV księgi wieczystej (hipoteki, roszczenia osób trzecich, ograniczone prawa rzeczowe), a także dokumenty stanowiące podstawę ich wpisów. Informacje uzyskane na tym etapie badania gruntu, mają wpływ na wartość analizowanej nieruchomości.
Dokumenty planistyczne
Kolejnym polem zainteresowania badania due diligence są uwarunkowania planistyczne nieruchomości. Należy sprawdzić czy nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jeżeli tak, to należy zweryfikować plany inwestycyjne z wytycznymi planu. Jeżeli na danym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego analizie powinna zostać poddana decyzja o warunkach zabudowy, jeżeli została wydana.
Dostęp do drogi publicznej
Na tym etapie badania gruntu koniecznym jest również zweryfikowanie faktycznych i prawnych aspektów dostępu do drogi publicznej dla nieruchomości. Jeżeli nabywany grunt nie graniczy bezpośrednio z drogą publiczną, należy ustalić czy zbywający dysponuje prawem pozwalającym mu na korzystanie z nieruchomości sąsiadujących prowadzących do drogi publicznej, jeżeli tak to na jakiej podstawie prawnej.
Inne ważne aspekty
Samodzielne przeprowadzanie analizy stanu prawnego nieruchomości często (niesłusznie) pomija aspekty związane z przepisami dotyczącymi ochrony środowiska oraz ochrony konserwatorskiej. Problemy związane z tym zakresem ujawniają się dopiero na etapie uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy lub decyzji o pozwoleniu na budowę, bądź dopiero w trakcie realizacji inwestycji, co istotnie opóźnia czas realizacji inwestycji lub nawet skutkuje nieopłacalnością inwestycji.
Badaniu powinny podlegać również inne dokumenty, które zostaną przedstawione przez sprzedającego np. umowy dotyczące korzystania z nieruchomości, umowy dotyczące dostawy mediów, jak również dokumenty związane z toczącymi się postępowaniami sądowymi, administracyjnymi, egzekucyjnymi (np. szczególnie w przypadku nabywania kamienic).
Podsumowanie
Wskazane powyżej wytyczne zawierają jedynie podstawowe obszary zainteresowania podczas przeprowadzania due diligence, gdyż nie wyczerpują zagadnień związanych z badaniem stanu prawnego gruntu. Przykładowo w przypadku inwestycji dotyczących odnawialnych źródeł energii należy zweryfikować treść miejscowego planu pod kątem ograniczeń w zakresie tych inwestycji.
Uzyskane w trakcie analizy informacje pozwalają na zdiagnozowanie zagrożeń przyszłej inwestycji, a następnie przygotowanie wytycznych dla ich zabezpieczenia albo całkowitego usunięcia. Powyższe z kolei pomaga w przygotowanie planu negocjacji warunków przyszłej transakcji.
Jeżeli potrzebują Państwo pomocy przy przeprowadzaniu due diligence nieruchomości, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią. Każdą taką sytuację oceniamy indywidualnie, wskazując jak z naszej perspektywy i praktyki, wyglądają możliwości drogi prawnej oraz zarekomendujemy konkretne działania.