COVID-19 opóźnienia przy umowach deweloperskich
Pandemia COVID-19 w znaczący sposób wpłynęła na zmianę wielu aspektów naszego życia. Szczególne dotknięte zostały niektóre sektory gospodarki, które skutki pandemii odczuwają do dziś. Jednym z sektorów częściowo dotkniętych przez pandemię COVID-19 było budownictwo i działalność deweloperska. W tym sektorze szczególnie często zauważalne są próby usprawiedliwienia opóźnień w wykonywaniu swoich zobowiązań umownych z powołaniem się właśnie na pandemię COVID-19 i tzw. siłę wyższą.
W tym artykule wyjaśnimy czy jest to zasadne z punktu widzenia prawnego w zakresie zobowiązań dewelopera do terminowego przeniesienia własności lokalu na rzecz nabywcy.
Podstawowe obowiązki dewelopera na gruncie umowy deweloperskiej
Najistotniejszym obowiązkiem dewelopera na gruncie obowiązującej jeszcze ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jest właśnie przeniesienie własności lokalu na rzecz nabywcy w terminie ustalonym w umowie deweloperskiej. Samo przeniesienie poprzedzone jest zaś wydaniem lokalu.
Standardowa umowa deweloperska powinna zawierać zapisy wskazujące na ostateczny termin przeniesienia prawa własności (art. 22 ust. 1 pkt 7 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego) oraz nakładające na dewelopera karę umowną w sytuacji opóźnień z przeniesieniem prawa własności do lokalu (art. 22 ust. 1 pkt 13 tej ustawy). Przekroczenie wskazanego w umowie deweloperskiej ostatecznego terminu na przeniesienie własności co do zasady wiązać się będzie z finansową odpowiedzialnością dewelopera.
Wykonanie obowiązków przez dewelopera a pandemia COVID-19
Aktualnie wielu deweloperów próbuje uzasadniać swoje niejednokrotnie znaczne opóźnienia w wywiązaniu się z obowiązków umownych zaistniałym stanem pandemii COVID-19.
W tym miejscu należy sobie odpowiedzieć na pytanie czy pandemia COVID-19 faktycznie stanowi uniwersalną okoliczność wyłączającą lub ograniczającą odpowiedzialność dewelopera z tytułu powstałych opóźnień? I czy faktycznie w takim przypadku nabywca lokalu nie będzie mógł od dewelopera dochodzić kary umownej za opóźnienia?
Odpowiedź brzmi: to zależy, ale w większości przypadków pandemia nie stanowi uniwersalnej okoliczność wyłączającej lub ograniczającej odpowiedzialność dewelopera z tytułu powstałych opóźnień.
Odpowiedzialność za opóźnienie lub zwłokę
W pierwszej kolejności należy sobie odpowiedzieć na pytanie, czy zawarta przez nas umowa deweloperska przewiduje kary umowne za nieprzeniesienie prawa własności do zakupionego lokalu w terminie (powinna je zawierać) i czy przewidziane są za zwłokę czy opóźnienie. Gdy umowa posługuje się sformułowaniem „opóźnienie”, nie są wówczas istotne przyczyny, dla których deweloper nie dotrzymał terminu przeniesienia własności – jego odpowiedzialność nie będzie wyłączona nawet, gdy powołuje się na pandemią COVID-19.
Natomiast gdy umowa deweloperska posługuje się sformułowaniem „zwłoka”, deweloper dla wyłączenia swojej odpowiedzialności może powołać się na brak swojej winy w przesunięciu terminu. Nie ma tutaj jednak automatyzmu działania, a każda sytuacja musi być oceniana odrębnie (o czym szerzej niżej).
Pandemia COVID-19 a siła wyższa
Kolejnym istotnym dla omawianej sytuacji pojęciem jest pojęcie siły wyższej. Bez względu bowiem na zapisy dotyczące kar umownych, deweloperzy często w ogólności odwołują się do tego pojęcia, które w ich opinii ma automatycznie powodować wyłączenie ich odpowiedzialności. Siła wyższa kojarzy się nam z czymś zewnętrznym, niemożliwym do przewidzenia, czego skutkom nie można było zapobiec i jako taka stanowić może uzasadnienie dla niewykonywania swoich obowiązków w wielu sytuacjach.
Należy przy tym zauważyć, że pojęcie siły wyższej nie jest w żaden sposób zdefiniowane w kodeksie cywilnym ani ustawie deweloperskiej. Niemniej, wyjaśnienia tego pojęcia oraz jego konsekwencji dostarcza doktryna oraz orzecznictwo. I tak, najogólniej rzecz biorąc, siła wyższa definiowana jest jako zdarzenie zewnętrzne, niemożliwe do przewidzenia i niemożliwe do zapobieżenia.
Biorąc to pod uwagę uznać należy, że panująca pandemia COVID-19 może zostać uznana za siłę wyższą w rozumieniu orzecznictwa prawa cywilnego – jest to bowiem zjawisko zewnętrzne o charakterze katastrofy naturalnej, niezależne od stron danej umowy, którego skutkom nie mogą one zapobiec. Niemniej, nie musi ona świadczyć o braku odpowiedzialności dewelopera.
Zasadą w prawie cywilnym jest, że za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania umownego (którym jest np. nieprzeniesienie własności lokalu w terminie) dłużnik (w tym wypadku deweloper) ponosi odpowiedzialność na zasadzie winy. Konieczne jest zatem wykazanie, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie danego zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które dłużnik (w tym wypadku deweloper) ponosi odpowiedzialność. W przypadku pandemii COVID-19 nie jest zatem wystarczające powołanie się w sposób ogólny na siłę wyższą, konieczne jest bowiem wykazanie, że konkretne opóźnienie faktycznie powstało w jej wyniku, tj. np. część prac nie została wykonana, gdyż firma je wykonująca miała kwarantannę bądź zerwano konkretny łańcuch dostaw, co spowodowało opóźnienie w dostarczeniu konkretnych materiałów budowlanych. Dopiero tak skonkretyzowana informacja będzie w stanie ekskulpować dewelopera z odpowiedzialności, ale również jedynie w zakresie czasowym, w jakim to wykaże (czyli np. za 4 tygodnie opóźnienia, a nie za 6 miesięcy).
Przy tej ocenie, cały czas należy mieć na uwadze, że wedle analiz, budownictwo należy do nielicznych sektorów, które wykazują̨ relatywnie dużą odporność na utrudnienia w funkcjonowaniu gospodarki wywołane pandemią COVID-19. Niejednokrotnie zatem, to nie pandemia COVID-19 spowodowała opóźnienia prac dewelopera, a inne czynniki, których zaistnienie jest w zakresie odpowiedzialności i ryzyka dewelopera.
Umowy deweloperskie zawarte w warunkach pandemii COVID-19
W kontekście powyższych rozważań należy uwzględnić także termin, kiedy zawarta została umowa deweloperska. W naszej opinii trudno mówić o pandemii COVID-19 jako sile wyższej, wyłączającej odpowiedzialność w przypadku umów zawartych już w czasie jej trwania, a zatem od marca 2020 roku. Siłą wyższą, jak wskazano wyżej, jest zdarzenie, które nie mogło być przewidziane w dniu podpisania umowy deweloperskiej i które jest poza kontrolą stron umowy. Pandemia COVID-19 nie jest z pewnością okolicznością, której skutków aktualnie nie da się już przewidzieć. Tym samym, powoływanie się przez dewelopera na wyłączenie swojej odpowiedzialności z powodu pandemii COVID-19 w takiej sytuacji jest nieuzasadnione. Winien on bowiem wziąć aktualną sytuację pandemiczną pod uwagę przy regulowaniu swoich obowiązków umownych.
Podsumowując, w większości przypadków pandemia COVID-19 nie będzie stanowiła usprawiedliwienia dla opóźnienia dewelopera w wykonaniu swoich obowiązków z umowy deweloperskiej. Wyjątkiem może być sytuacja faktycznego wykazania przez dewelopera wpływu konkretnej, związanej z pandemią okoliczności na termin – jednakże w takim wypadku w zakresie uzasadnionym i wykazanym przez dewelopera. Mając jednak na uwadze różnorodność możliwych zapisów umów deweloperskich, każda sytuacja wymaga indywidualnej oceny prawnej.
Jeżeli deweloper nie dotrzymał warunków wskazanych w umowie deweloperskiej i próbuje uzasadnić to pandemią COVID-19, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią. Każdą taką sytuację oceniamy indywidualnie, wskazując jak z naszej perspektywy i praktyki, wyglądają możliwości drogi prawnej oraz zarekomendujemy konkretne działania.