Już od kilku miesięcy obowiązuje tzw. nowa ustawa deweloperska. Zmienione przepisy wchodzą jednak w życie dopiero dnia 1 lipca 2022 r. Celem ustawy jest zwiększenie zakresu ochrony osób kupujących nieruchomości z rynku pierwotnego, w szczególności podniesienie bezpieczeństwa środków pieniężnych wpłaconych na mieszkaniowe rachunki powiernicze na wypadek upadłości dewelopera, nierozpoczęcia przez niego inwestycji, czy nieuzasadnionej odmowy przeniesienia własności mieszkania lub domu jednorodzinnego, a także w razie upadłości banku prowadzącego mieszkaniowe rachunki powiernicze. W tym celu utworzony ma zostać przede wszystkim Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zasilany wpłatami od deweloperów. Utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego nie będzie jednak jedyną zmianą jaka została przewidziana w ustawie. Z punktu widzenia przedsiębiorców prowadzących działalność deweloperską, warto poświęcić zbliżające miesiące, do przygotowania się na nadchodzące zmiany.
W artykule zostaną przedstawione najważniejsze modyfikacje, które będą dotyczyły nowych inwestycji deweloperskich. Artykuł jest zapowiedzią kolejnych wpisów, w których będziemy bardziej szczegółowo przyglądać się wprowadzonym nowelizacjom.
Przepisy przejściowe
Pierwsze pytanie, które nasuwa się w związku z wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej jest kwestia tego, czy ustawa wprost będzie miała zastosowanie do wszystkich inwestycji deweloperskich oferowanych do sprzedaży w chwili wejścia w życie ustawy. Odpowiedź jest typowo prawnicza – to zależy. Przepisy przejściowe stanowią, że jeżeli deweloper prowadzi przedsięwzięcie deweloperskie, którego rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed wejściem w życie nowej ustawy oraz przed tym dniem (tj. przed dniem 1 lipca 2022 r.) zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską w rozumieniu dotychczasowej ustawy deweloperskiej, to co do zasady stosuje się przepisy dotychczasowe. Wyjątkiem są przepisy dotyczące obowiązku zawarcia umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego według nowych przepisów, które będą miały zastosowanie do wszystkich inwestycji oferowanych po dniu 1 lipca 2022 r. do sprzedaży.
W omawianej kwestii kluczowym jest wykładnia definicji „przedsięwzięcia deweloperskiego”, która powinna być punktem wyjścia do stawiania granicy, do których umów będzie stosowana nowa ustawa, a do których obowiązujące dotychczas przepisy.
Oświadczenie o zgodzie na bezobciążeniowe przeniesienie własności nieruchomości
Nowym obowiązkiem nałożonym na przedsiębiorców jest obowiązek posiadania już w chwili rozpoczęcia sprzedaży zgody banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wydzielenie lokalu mieszkalnego i jego sprzedaż po pełnej wpłacie umówionej ceny za nieruchomość. Oczywiście wymaganie dotyczy tych przedsiębiorców, którzy realizują inwestycje przy pomocy środków pochodzących z kredytu, który jest podstawą wpisu hipoteki na nieruchomości, która z kolei jest przedmiotem umowy z nabywcą. Zgoda lub zobowiązanie do jej udzielenia stanowi załącznik do umowy deweloperskiej. Brak posiadania opisanej zgody, będzie miał poważne skutki dla przedsiębiorcy, ponieważ może być podstawą do odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę nieruchomości.
Nowa umowa nazwana – umowa rezerwacyjna
Proces nabywania nieruchomości na rynku deweloperskim może być poprzedzony zawarciem umowy rezerwacyjnej, nie stanowi jednak niezbędnego etapu nabywania nieruchomości u dewelopera. Umowa taka daje jednak rezerwującemu czas na podjęcie ostatecznej decyzji co do nabycia nieruchomości, w szczególności na sprawdzenie stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, uzyskanie finansowania itp. Umowa rezerwacyjna jest szeroko stosowana w praktyce, jednak dotychczas nie była uregulowana w przepisach prawa, stąd była formułowana na podstawie ogólnych przepisów Kodeksu Cywilnego dotyczących zawierania umów.
Nowa ustawa deweloperska zawiera cały rozdział poświęcony umowie rezerwacyjnej. Umowa nadal będzie fakultatywna, jednak strony decydując się na zawarcia umowy rezerwacyjnej, będą zobowiązane do przestrzegania nowych wymagań. Według wprowadzonych przepisów umowa rezerwacyjna musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Dodatkowo w art. 30 nowej ustawy deweloperskiej zostały wskazane elementy istotne umowy tj.:
- strony, miejsce i data zawarcia umowy;
- cena lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego;
- wysokość opłaty rezerwującej, jeżeli strony ją przewidziały;
- okres wyłączenia nieruchomości z oferty przedsiębiorcy;
- określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku, powierzchni nieruchomości oraz układu pomieszczeń.
Umowa będzie zawierana na czas określony. Jednocześnie ustawa określa maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej, które nie może przekroczyć 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.
Nowe warunki dotyczące umowy deweloperskiej
W porównaniu do dotychczas obowiązujących przepisów, nowa ustawa deweloperska przewiduje dwa nowe elementy istotne umowy deweloperskiej. Mianowicie umowa powinna zawierać informacje dotyczące naliczania i przekazywania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, o czym szczegółowo w dalszej części artykułu, oraz informację o zawarciu umowy rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacyjnej albo o braku takiej umowy. Brak któregokolwiek z elementów wskazanych odpowiednio w art. 35 lub 36 nowej ustawy deweloperskiej jest podstawą do odstąpienia od umowy przez nabywcę.
We wprowadzonych przepisach znajdują się regulacje, które rozszerzają katalog sytuacji uprawniających nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Nowa ustawa deweloperska powtarza dotychczas obowiązujące podstawy, a ponadto dodaje prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę w sytuacji m. in. niewykonania przez dewelopera obowiązków związanych z mieszkaniowym rachunkiem powierniczym, nieusunięcia stwierdzonej wady istotnej lokalu oraz we wspomnianej wcześniej sytuacji nieposiadania przez dewelopera zgody wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wydzielenie lokalu i/albo sprzedaż nieruchomości.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Nowa ustawa deweloperska powołuje Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, z którego mają być wypłacane na rzecz nabywców środki pieniężne uiszczone przez nich w przypadku upadłości dewelopera lub upadłości banku, który prowadził mieszkaniowy rachunek powierniczy. Zabezpieczenie z Deweloperskiego Fundusz Gwarancyjnego ma być uruchamiane również w sytuacji odstąpienie przez nabywcę w związku z stwierdzeniem przez rzeczoznawcę wady istotnej w lokalu mieszkalnym albo domu jednorodzinnym i nieotrzymaniem od przedsiębiorcy zwrotu środków wpłaconych przez nabywcę w ustawowym terminie.
Ustawa określa maksymalną wysokość stawki procentowej, według której jest wyliczana wysokość składki na Fundusz, które zostały określone następująco:
- 1 % – w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego;
- 0,1 % – w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.
Ostateczna wysokość zostanie określona w drodze rozporządzenia przez ministra właściwego.
Poza wysokością składki bardzo istotny jest termin dokonywania składki przez dewelopera na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Mianowicie ustawa określa, że wpłata składki jest należna od chwili dokonania wpłaty przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy. Deweloper wylicza wartość składki należnej na Fundusz w terminie 7 dni od dnia wpłaty raty przez nabywcę, następnie z własnych środków dokonuje wpłaty składki do banku, który prowadzi mieszkaniowy rachunek powierniczy, a następnie bank odprowadza tę składkę do Funduszu w terminie do 7 dni od dnia otrzymania składki od dewelopera.
Składka przekazana na Fundusz nie podlega zwrotowi.
Przepisy karne
Warto również wspomnieć, że nowa ustawa deweloperska wprowadza odpowiedzialność za niezapewnienie nabywcom jednego ze środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę (tj. otwartego lub zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego). Obowiązek prowadzenia rachunku był przewidziany również na gruncie obowiązującej dotychczas ustawie deweloperskiej, jednak dopiero nowa ustawa przewiduje odpowiedzialność karną w tym zakresie. Ustawa przewiduje, że brak spełnienia obowiązku będzie podlegał grzywnie, karze ograniczenia odpowiedzialności lub karze pozbawienia wolności do lat 2.
Opisane zmiany to jedynie część wprowadzonych regulacji. W kolejnych artykułach przyjrzymy się szczegółowo regulacjom dotyczącym umów rezerwacyjnych, umów deweloperskich oraz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
Jeżeli prowadzisz działalność deweloperską, a masz obawy związane z nowymi regulacjami ustawy deweloperskiej to zapraszamy do kontaktu. Kancelaria zajmuje się kompleksowym wsparciem przedsiębiorców z branży deweloperskiej.