Umowa najmu powierzchni komercyjnej
W swojej praktyce wielokrotnie spotykałyśmy się ze sporami sądowymi i przedsądowymi na gruncie niekorzystnych umów najmu powierzchni komercyjnych, szczególnie dotyczących galerii handlowych.
Niestety, przedsiębiorcy, którzy zawarli taką umowę niewiele mogą zrobić już na etapie jej wykonywania i egzekwowania zapisów przez wynajmującego. Stąd też takie ważne jest przeprowadzenie negocjacji zapisów umownych na etapie jej podpisywania, co umożliwi przywrócenie równowagi kontraktowej.
W tym artykule przybliżymy pokrótce jakie naszym zdaniem najważniejsze kwestie wziąć pod uwagę przy rozmowach z wynajmującym o treści umowy. Oczywiście, artykuł ten nie wyczerpuje tego bardzo obszernego tematu, a każda sytuacja wymaga indywidualnej oceny.
Czas trwania umowy
W pierwszej kolejności warto przyjrzeć się w jaki sposób w umowie najmu powierzchni komercyjnej uregulowany jest czas jej trwania. W większości przypadków takie umowy zawierane są na czas oznaczony i to znaczny – np. 5 lub 10 lat. Co ważne, umowy najmu zawartej na czas oznaczony nie można co do zasady wypowiedzieć bez podania przyczyny i to takiej wskazanej w treści samej umowy. Jeżeli zatem nie przewidzimy konkretnej okoliczności jako przyczyny zakończenia trwania umowy, nie będzie możliwości jej przedterminowego rozwiązania. Bardzo istotne jest zatem uregulowanie takiej możliwości nie tylko dla wynajmującego, ale też dla najemcy.
Warto także przed podpisaniem umowy, rozważyć, czy ustalone warunki ekonomiczne będą dla stron aktualnie przez cały długi okres trwania umowy, uwzględniając przy tym praktycznie zawsze uregulowaną w tego typu umowach waloryzację czynszu i innych opłat.
Koszty
Kolejnym – chyba najistotniejszym elementem umowy najmu powierzchni komercyjnej są koszty takiej umowy i nie mówimy tu jedynie o czynszu. Przy kalkulowaniu tych wartości warto wziąć pod uwagę, że wynajmujący prawie zawsze regulują w umowach waloryzację czynszu, a zatem będzie on corocznie wzrastał. Nie można również pominąć uregulowanych w umowach dodatkowych opłat za media czy usługi wspólne dla całego budynku. Sugerujemy w tym wypadku zwrócić uwagę na to czy opłaty za media uregulowane są ryczałtowo – z okresowym rozliczenie czy wedle rzeczywistego zużycia lub tez ryczałtowo, ale bez rozliczenia. Co istotne, jeżeli w umowie najmu nie uregulujemy rozliczenia zapłaconego ryczałtu, nie ma przepisów ogólnych, które nakazywałyby takie rozliczenie przeprowadzić i możemy de facto zapłacić znacznie więcej niż zużyliśmy.
Umowa najmu powierzchni komercyjnej często przewiduje tzw. opłaty za usługi wspólne dla całego budynku czy centrum handlowego, np. opłaty za reklamę, dodatkowe akcje promocyjne i inne. Należy mieć świadomość, że nie są to wskaźniki równoważne z mediami i często stanowią po prostu pewnego rodzaju ukryte dodatkowe płatności na rzecz wynajmującego. Dlatego też bardzo istotne jest zwrócenie uwagi w jaki sposób są one rozliczane i czy w ogóle, oraz czy najemca ma prawo kontroli wykorzystania tych środków.
Zabezpieczenia
W przypadku podpisywania umowy najmu powierzchni komercyjnej niezwykle istotne jest dokładne przyjrzenie się ustanowionym w niej zabezpieczeniom na rzecz wynajmującego. Częstym jest regulowanie konieczności poddania się przez najemcę egzekucji co do płatności należności z tej umowy na zasadzie art. 777 kpc. Takie oświadczenie o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego pozwala wynajmującemu od razu skierować sprawę o nadanie klauzuli wykonalności z pominięciem postępowania sądowego, co znacznie skraca całą procedurę windykacji należności. Z perspektywy najemcy jednak konieczne jest zadbanie o odpowiednie sformułowanie tego oświadczenia. Po pierwsze, winno ono dla bezpieczeństwa najemcy obejmować tylko obowiązek zapłaty czynszu najmu i innych opłat, nie zaś np. kar umownych czy odszkodowań, bo przesłanki ich naliczenia mogą być niejasne i ocenne. Po drugie, winno ono przewidywać, jaką procedurę ma obowiązek wyczerpać wynajmujący przed jego zastosowaniem (np. dwukrotne wezwanie do zapłaty).
Często również w takich umowach pojawia się kaucja gwarancyjna lub gwarancja bankowa i tutaj również bardzo ważne dla najemcy jest zwrócenie uwagi w jaki sposób zapisy umowne są sformułowane – winny one zapewniać równowagę interesów obu stron.
Warto w tym miejscu również wspomnieć, że to właśnie nieprawidłowo lub niekorzystnie dla najemcy sformułowane zapisy dotyczące zabezpieczeń płatności na rzeczy wynajmującego były jedną z przyczyn trudności najemców na tym tle podczas pandemii COVID-19.
Nakłady na przedmiot najmu
Zapisy o nakładach na przedmiot najmu to jedne z takich, na które należy zwrócić szczególną uwagę. I tak, jeżeli chodzi o treść przepisu regulującego tę kwestię to zgodnie z art. 676 Kodeksu cywilnego, wynajmujący jest uprawniony do zatrzymania ulepszeń za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu lokalu albo do żądania przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego. Co ważne, strony mogą przyjąć odmienne zasady niż te, które zostały wskazane w wyżej wymienionym przepisie. W praktyce spotykamy się z następującymi sytuacjami:
- po zakończeniu trwania umowy najemca zobowiązany jest do przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego poprzez usunięcie wszystkich nakładów poczynionych w najmowanym lokalu;
- po zakończeniu trwania umowy, najemca pozostawia nakłady poczynione w najmowanym lokalu, wynajmujący uiszcza zaś najemcy kwotę odpowiadającą wartości nakładów;
- po zakończeniu umowy, najemca pozostawia nakłady poczynione w lokalu, wynajmujący nie jest natomiast zobowiązany do uiszczenia kwoty odpowiadającej wartości nakładów, gdyż wynika to z ustaleń stron umowy.
Warto w tym zakresie mieć na uwadze, że jeżeli strony wyłączą zastosowanie art. 676 kodeksu cywilnego i uregulują własne zasady rozliczenia nakładów, takie zasady będą dla nich obowiązujące. Jeżeli np. co jest często spotykane najemca wyrazi zgodę na pozostawienie nakładów w lokalu bez obowiązku zapłaty na jego rzecz ich równowartości po amortyzacji, najemca całkowicie pozbawi się roszczenia w tym zakresie. Trzeba to mieć na uwadze podpisując umowę najmu i kalkulować tę kwestie np. w ramach negocjacji wysokości czynszu najmu.
Rebus sic stantibus
W tym miejscu warto wspomnieć jeszcze o jednej istotnej kwestii, która nabrała nowego znaczenia w toku pandemii COVID-19 – klauzuli rebus sic stantibus. W ujęciu cywilistycznym jest to instytucja prawna, która pozwala stronom umowy na sądową zmianę pierwotnego zobowiązania wynikającego z tej umowy, w przypadku nadzwyczajnej zmiany stosunków społecznych. Co istotne, przepis ten był jedną z głównych podstaw procesowych, na zasadzie których próbowano w trakcie pandemii COVID-19 zmniejszać czynsze czy rozwiązywać niewykonalną umowę najmu. Był to zatem przepis bardzo istotny w tym kontekście. Trzeba jednak wiedzieć, że strony umowy mogą wyłączyć jej zastosowanie w ramach konkretnej umowy i na skutek pandemii wzory umów przygotowane przez wynajmujących często zawierają już takie zapisy. Ten jeden krótki zapis może mieć duże znaczenie w sytuacji ewentualnego kolejnego lockdownu, a zatem radzimy ewentualne jego wyłączenia usunąć z umowy, umożliwiając jego stosowanie na zasadach ogólnych.
Podsumowanie
Umowa najmu powierzchni komercyjnej zawiera bardzo wiele istotnych i potencjalnie niebezpiecznych dla najemcy zapisów, na które warto zwrócić szczególną uwagę przy jej formułowaniu i podpisywaniu.
Jeżeli potrzebują Państwo pomocy przy negocjowaniu takiej umowy, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią. Każdą taką sytuację oceniamy indywidualnie, wskazując jak z naszej perspektywy i praktyki, wyglądają możliwości drogi prawnej oraz zarekomendujemy konkretne działania.