Odstąpienie od umowy deweloperskiej a zwrot pieniędzy – kiedy możesz odzyskać wpłaconą kwotę?

Zawarcie umowy deweloperskiej to dla wielu osób kluczowy etap w procesie nabycia lokalu mieszkalnego. Jest to czynność prawna o poważnych konsekwencjach, której celem jest zabezpieczenie interesów zarówno nabywcy, jak i dewelopera. W praktyce jednak zdarzają się sytuacje, w których jedna ze stron – najczęściej kupujący – rozważa odstąpienie od zawartego zobowiązania.

Pojawia się wówczas istotne pytanie: czy i w jakich przypadkach możliwe jest odstąpienie od umowy deweloperskiej oraz odzyskanie wpłaconych środków?

W niniejszym artykule przedstawiamy:

• podstawy prawne umożliwiające odstąpienie od umowy deweloperskiej,
• skutki prawne i finansowe takiego działania,
• sytuacje, w których możliwy jest zwrot pieniędzy,
• oraz rekomendacje praktyczne i formalne związane z procedurą odstąpienia.

Treść została opracowana na podstawie obowiązujących przepisów prawa, w tym przede wszystkim ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Spis treści:

1. Czym jest umowa deweloperska?
2. Czy można odstąpić od umowy deweloperskiej?
3. Kiedy nabywcy przysługuje zwrot pieniędzy po odstąpieniu od umowy?
4. Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez kupującego – najczęstsze powody
5. Obowiązki dewelopera a zwrot pieniędzy
6. Jak prawidłowo przeprowadzić procedurę odstąpienia od umowy deweloperskiej?
7. Podsumowanie i rekomendacje prawne
8. FAQ – najczęściej zadawane pytania o odstąpienie od umowy deweloperskiej a zwrot pieniędzy
9. Odstępujesz od umowy deweloperskiej? Skonsultuj swoją sytuację z radcą prawnym z Wrocławia

Czym jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska to szczególny rodzaj umowy zawieranej w formie aktu notarialnego pomiędzy nabywcą a deweloperem, której celem jest zobowiązanie dewelopera do wybudowania lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a następnie przeniesienia prawa własności na nabywcę.

Zasady zawierania i wykonywania umów deweloperskich reguluje ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska, Dz.U. 2021 poz. 1177).

Zawarcie umowy wiąże się z obowiązkiem dokonywania płatności przez nabywcę na rzecz dewelopera, zgodnie z ustalonym harmonogramem. Wpłaty te dokonywane są na mieszkaniowy rachunek powierniczy, co stanowi formę zabezpieczenia interesów obu stron.

Z uwagi na istotne skutki prawne i finansowe, odstąpienie od takiej umowy nie może być działaniem pochopnym, wymaga bowiem istnienia jasnych podstaw ustawowych lub kontraktowych.

Czy można odstąpić od umowy deweloperskiej?

Tak, jednak odstąpienie od umowy deweloperskiej jest możliwe wyłącznie w sytuacjach przewidzianych przepisami prawa lub wynikających wprost z treści umowy.

Przepisy ustawy deweloperskiej przewidują przypadki, w których nabywca może skutecznie odstąpić od umowy, m.in. w razie:

• rażących naruszeń obowiązków informacyjnych przez dewelopera,
• nieprzekazania lub przekazania nieprawidłowego prospektu informacyjnego,
• niewykonania przez dewelopera obowiązków w przewidzianych terminach,
• braku zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu,
• braku możliwości dokonania odbioru technicznego nieruchomości.

Warto pamiętać, że niewłaściwe lub bezpodstawne odstąpienie od umowy może skutkować negatywnymi konsekwencjami prawnymi, lub jego bezskutecznością.

Do kiedy trwa obowiązek publikacji cen mieszkań?

Obowiązek trwa nieprzerwanie aż do zakończenia procesu sprzedaży w danym przedsięwzięciu/zadaniu, tj. do przeniesienia praw wynikających z ostatniej umowy (deweloperskiej albo innej, przewidzianej ustawą).

Innymi słowy: strona nie może „zgasnąć”, dopóki ostatni lokal/dom objęty ofertą nie zostanie definitywnie sprzedany i przeniesiony. 

Przeczytaj także: ustawa o jawności cen mieszkań.

Kiedy nabywcy przysługuje zwrot pieniędzy po odstąpieniu od umowy

Prawo do zwrotu wpłaconych kwot przysługuje nabywcy w sytuacji, gdy odstąpienie od umowy zostało dokonane w sposób skuteczny.

Najczęstsze przypadki, w których możliwy jest zwrot pieniędzy w przypadku odstąpienia od umowy, to:

• zawarcie umowy z naruszeniem obowiązujących przepisów (np. umowa deweloperska nie zawiera elementów ustawowo wymaganych),
• niedopełnienie przez dewelopera obowiązków informacyjnych lub proceduralnych,
• w przypadku gdy deweloper nie posiada zgody wierzyciela hipotecznego, jeżeli takiego ma,
• istotne opóźnienie w realizacji inwestycji,
• w przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę istnienia wady istotnej lokalu lub domu,

W przypadku skutecznego odstąpienia deweloper zobowiązany jest do zwrotu wszystkich wpłaconych przez nabywcę środków, które są w posiadaniu dewelopera (wypłacone mu przez bank prowadzący rachunek powierniczy) w terminie do 30 dni od daty doręczenia oświadczenia o odstąpieniu.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez kupującego – najczęstsze przyczyny

1. Opóźnienia w realizacji inwestycji

Niedotrzymanie terminów realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, może stanowić podstawę do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Kluczowe znaczenie ma tu ocena wagi opóźnienia oraz analiza zapisów umownych i ustawowych, a także spełnienie wymogów formalnych (wezwanie dewelopera).

2. Nieprawidłowości w prospekcie informacyjnym

Brak przekazania prospektu informacyjnego lub przedstawienie w nim danych niezgodnych ze stanem faktycznym i prawnym skutkuje możliwością skorzystania z 30-dniowego prawa do odstąpienia od umowy. Jest to instytucja ochronna przewidziana przepisami prawa.

3. Brak zgody wierzyciela hipotecznego

Jeżeli deweloper dla inwestycji uzyskał kredyt i jest on wpisany w dziale IV księgi wieczystej, powinien on także dysponować zgodą wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę lub zobowiązanie do jej udzielenia. Jeżeli takiej zgody nie ma, jest to podstawa do odstąpienia od umowy przez nabywcę.

Obowiązki dewelopera a zwrot pieniędzy

Zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej, deweloper zobowiązany jest do prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego, na który trafiają środki przekazywane przez nabywcę w ramach realizacji umowy. Rachunek taki prowadzony jest przez bank i stanowi instrument ochrony interesów nabywcy.

W przypadku skutecznego odstąpienia od umowy deweloperskiej:

• bank, po otrzymaniu stosownego oświadczenia oraz dokumentacji potwierdzającej zasadność odstąpienia, dokonuje zwrotu środków pieniężnych nabywcy, które nie zostały do tej pory przekazane deweloperowi,
• pozostałe środki zwraca deweloper.

Zasadne jest, aby dokumentacja przekazywana bankowi była kompletna, zawierała kopię umowy deweloperskiej, oświadczenie o odstąpieniu oraz dowody potwierdzające istnienie podstawy prawnej odstąpienia.

To może Cię zainteresować: Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Jak prawidłowo przeprowadzić procedurę odstąpienia od umowy deweloperskiej?

Odstąpienie od umowy deweloperskiej stanowi czynność prawną, której skuteczność uzależniona jest od spełnienia określonych wymogów formalnych i materialnoprawnych. Postępowanie powinno przebiegać według następującego schematu:

1. Sporządzenie oświadczenia o odstąpieniu

Pierwszym krokiem jest przygotowanie formalnego oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej. Dokument ten musi zostać sporządzony na piśmie w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi i zawierać:

• dane stron umowy (kupującego i dewelopera),
• datę i miejsce zawarcia umowy deweloperskiej,
• wyraźne oświadczenie o odstąpieniu od umowy,
• podstawę prawną odstąpienia – np. konkretny przepis ustawy deweloperskiej lub paragraf umowy,
• zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej odpowiednich roszczeń,
• krótkie uzasadnienie (sugerowane)
• podpis osoby odstępującej.

Rekomendowane jest, aby oświadczenie zostało przygotowane przez profesjonalnego pełnomocnika – radcę prawnego, który zapewni jego zgodność z wymogami formalnymi i zminimalizuje ryzyko zakwestionowania skuteczności czynności.

2. Wysłanie oświadczenia do dewelopera

Oświadczenie powinno zostać wysłane listem poleconym za potwierdzeniem odbioru lub doręczone osobiście z uzyskaniem pisemnego potwierdzenia przyjęcia.

3. Powiadomienie banku prowadzącego rachunek powierniczy

Dla zabezpieczenia interesów nabywcy zaleca się gromadzenie wszelkiej dokumentacji związanej z umową, komunikacją z deweloperem i bankiem, a także dowodów uzasadniających odstąpienie od umowy deweloperskiej.

Podsumowanie i rekomendacje prawne

Odstąpienie od umowy deweloperskiej oraz związany z tym zwrot pieniędzy to procedura wymagająca zarówno wiedzy prawnej, jak i rzetelnej analizy konkretnego stanu faktycznego. Mimo że ustawodawca przewidział szereg mechanizmów ochronnych, ich skuteczne wykorzystanie wymaga działania zgodnego z przepisami.

Zalecenia:

• nie podejmuj decyzji o odstąpieniu bez konsultacji z prawnikiem,
• każdorazowo analizuj postanowienia umowy oraz dokumenty dewelopera,
• dokumentuj wszelkie uchybienia i naruszenia,
• działaj zgodnie z terminami przewidzianymi przepisami ustawy oraz umowy.

W razie sporu np. odmowy zwrotu środków przez dewelopera lub bank, niezbędne może być wszczęcie postępowania sądowego. Profesjonalna obsługa prawna na tym etapie może znacząco zwiększyć Twoje szanse na odzyskanie należnych środków.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o odstąpienie od umowy deweloperskiej a zwrot pieniędzy

Odstępujesz od umowy deweloperskiej? Skonsultuj swoją sytuację z radcą prawnym z Wrocławia

Każda sytuacja związana z odstąpieniem od umowy deweloperskiej jest inna. Jeśli masz wątpliwości, czy możesz skutecznie zrezygnować z zakupu mieszkania i odzyskać wpłacone środki – skontaktuj się z naszą Kancelarią Radców Prawnych Horoszczak Szczepankowska z Wrocławia,

Nasi radcy prawni pomogą Ci przeanalizować umowę, ocenić Twoje szanse na zwrot pieniędzy i przygotować niezbędne dokumenty.

Umów bezpłatną konsultację prawną już dziś!