Zawarcie umowy deweloperskiej stanowi kluczowy etap w procesie nabycia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na rynku pierwotnym. Mimo że ustawodawca wprowadził szereg rozwiązań mających na celu ochronę nabywcy, w praktyce dokumenty te często zawierają postanowienia wymagające szczegółowej analizy prawnej.
Z niniejszego opracowania dowiesz się, na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy deweloperskiej oraz gdzie i jak poddać umowę profesjonalnej weryfikacji.
Spis treści:
- Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę przed jej podpisaniem?
- Kluczowe postanowienia umowy deweloperskiej – o czym pamiętać?
- Umowa deweloperska – na co uważać i gdzie sprawdzić dewelopera?
- Przykłady z praktyki
- Umowa deweloperska – czy warto skonsultować ją z prawnikiem?
- Podsumowanie
- FAQ – najczęściej zadawane pytania dotyczące umowy deweloperskiej
- Kompleksowa pomoc z Wrocławia przy analizie umowy deweloperskiej
Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę przed jej podpisaniem?
Umowa deweloperska, regulowana ustawą z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. nowa ustawa deweloperska), musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Stanowi ona podstawę zobowiązania dewelopera do wybudowania i przeniesienia prawa własności do lokalu lub domu jednorodzinnego na nabywcę, a nabywcy do spełnienia świadczenia pieniężnego, tj. zapłaty ustalonej ceny.
Z punktu widzenia nabywcy, umowa deweloperska powinna być przedmiotem wnikliwej analizy. Należy zweryfikować:
- zgodność postanowień z obowiązującymi przepisami prawa (w szczególności ustawą deweloperską i kodeksem cywilnym),
- przejrzystość i precyzję zapisów dotyczących świadczeń stron,
- sposób zabezpieczenia środków nabywcy,
- ryzyka związane z odstąpieniem od umowy bądź niewykonaniem zobowiązań przez dewelopera.
Jeśli masz przed sobą projekt umowy deweloperskiej i nie wiesz, co oznacza dany zapis – nie ryzykuj. Radca prawny z naszej kancelarii pomoże Ci go zinterpretować, zanim będzie za późno
Kluczowe postanowienia umowy deweloperskiej – o czym pamiętać?
Umowa deweloperska, jako dokument o charakterze zobowiązującym, kształtuje nie tylko wzajemne prawa i obowiązki stron, ale również przesądza o zakresie ich odpowiedzialności na poszczególnych etapach realizacji inwestycji.
Z tego względu wymaga szczególnej ostrożności przy analizie jej treści. W praktyce wiele zapisów pozornie neutralnych może skutkować poważnymi konsekwencjami finansowymi lub prawnymi. Jeśli zatem zastanawiasz się, na co zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej, musisz mieć świadomość istnienia zapisów, które ograniczają ochronę nabywcy i zwiększają ryzyko inwestycyjne.
Poniżej przedstawiamy kluczowe elementy, na które warto zwrócić uwagę.
1. Oznaczenie przedmiotu umowy
Dokument powinien zawierać precyzyjny opis lokalu lub domu:
- jego lokalizację,
- powierzchnię użytkową,
- standard wykończenia,
- przynależności (np. miejsce postojowe, komórka lokatorska),
- rzut architektoniczny.
- Braki w tym zakresie mogą prowadzić do poważnych sporów interpretacyjnych.
2. Cena i warunki płatności
Umowa winna określać całkowitą cenę nabycia nieruchomości oraz harmonogram płatności, który powinien być powiązany z postępem prac budowlanych. Należy również zweryfikować, czy środki nabywcy są chronione rachunkiem powierniczym.
3. Zasady odbioru lokalu
Należy upewnić się, że procedura odbioru została jasno określona, z uwzględnieniem prawa nabywcy do zgłoszenia wad oraz obowiązku ich usunięcia przez dewelopera.
4. Termin przeniesienia własności
Zapis ten ma kluczowe znaczenie, zwłaszcza w kontekście ewentualnych roszczeń odszkodowawczych lub możliwości odstąpienia od umowy. Rekomendowane jest zawarcie postanowień dotyczących sankcji za opóźnienia (np. kar umownych).
5. Prawa i obowiązki stron w przypadku odstąpienia od umowy
Wiele umów zawiera klauzule jednostronnie korzystne dla dewelopera.
Na co uważać? Przede wszystkim na:
- nieproporcjonalne kary umowne,
- ograniczenia prawa odstąpienia po stronie nabywcy,
- oraz uzależnienie zwrotu środków od arbitralnych przesłanek.
6. Postanowienia dotyczące rękojmi i gwarancji
Należy upewnić się, że umowa nie ogranicza uprawnień nabywcy wynikających z przepisów o rękojmi za wady fizyczne i prawne rzeczy sprzedanej (art. 556 i nast. k.c.).
Preczytaj także: odstąpienie od umowy deweloperskiej a zwrot pieniędzy.
Umowa deweloperska – na co uważać i gdzie sprawdzić dewelopera?
Oprócz weryfikacji treści umowy, kluczowe jest również zbadanie sytuacji prawnej i finansowej samego dewelopera. Poniżej wskazujemy, gdzie możliwe jest sprawdzenie umowy deweloperskiej i danych podmiotu ją oferującego.
- Krajowy Rejestr Sądowy (KRS) – pozwala ustalić, czy deweloper jest aktywnym podmiotem gospodarczym, jakie są dane reprezentacji i forma prawna.
- Księga wieczysta nieruchomości gruntowej – należy zweryfikować, czy deweloper posiada prawo do gruntu, czy nieruchomość jest obciążona oraz czy planowane przedsięwzięcie zostało ujawnione w dziale III lub IV księgi.
- Pozwolenie na budowę – jego brak bądź wadliwość może unieważnić inwestycję.
- Prospekt informacyjny – dokument wymagany ustawowo, zawierający dane o inwestycji, jej finansowaniu, harmonogramie oraz ryzykach.
Nie jesteś pewien, czy Twoja umowa zawiera ryzykowne zapisy? Skonsultuj ją z radcą prawym z Wrocławia przed podpisaniem. Zobacz, jak możemy Ci pomóc.
Przykłady z praktyki
- Przykład 1 – Umowa z nieprecyzyjnym terminem przeniesienia własności
Klient podpisał umowę deweloperską, w której przewidziano, że „przeniesienie własności nastąpi po zakończeniu inwestycji”. Brak konkretnej daty lub maksymalnego terminu pozwolił deweloperowi przesuwać finalizację transakcji o kilkanaście miesięcy bez żadnych konsekwencji.
Dopiero interwencja radcy prawnego i wezwanie do wyznaczenia terminu umożliwiło skuteczne dochodzenie roszczeń.
Błąd: brak precyzyjnego terminu = ryzyko opóźnień i brak odszkodowania
Rekomendacja: zawsze domagaj się wskazania konkretnego terminu oraz kar umownych za opóźnienie.
- Przykład 2 – Kary umowne tylko dla nabywcy
Umowa przewidywała odsetki ustawowe za opóźnienie za każdy dzień opóźnienia w zapłacie ceny przez kupującego.
Jednocześnie za opóźnienie dewelopera w przeniesieniu własności nie przewidziano żadnych kar umownych.
Błąd: asymetria odpowiedzialności – jedna strona ponosi ryzyko, druga nie.
Rekomendacja: umowa deweloperska powinna równoważyć odpowiedzialność stron i zawierać sankcje za niewykonanie zobowiązania dla obu stron.
Preczytaj na temat: ustawa o jawności cen mieszkań.
Umowa deweloperska – czy warto skonsultować ją z prawnikiem?
Chociaż notariusz uczestniczy w czynności zawarcia umowy, jego rola ogranicza się do formalnego jej odczytania i stwierdzenia zgodności z przepisami prawa. Nie oznacza to jednak, że chroni on interesy nabywcy. Dlatego rekomenduje się uprzednią konsultację umowy z profesjonalnym pełnomocnikiem.
Radca prawny z Kancelarii Radców Prawnych Horoszczak Szczepankowska z Wrocławia:
- przeanalizuje całość dokumentacji,
- wskaże postanowienia ryzykowne lub sprzeczne z prawem,
- zaproponuje zmiany lub negocjacje zapisów z deweloperem.
Takie działanie zwiększa bezpieczeństwo prawne transakcji i ogranicza ryzyko kosztownych sporów w przyszłości.
Podsumowanie
Zawarcie umowy deweloperskiej to czynność prawna o doniosłych skutkach majątkowych i cywilnoprawnych. W interesie nabywcy leży dokładne zapoznanie się z jej treścią oraz weryfikacja dewelopera. W razie wątpliwości co do interpretacji poszczególnych postanowień lub zgodności zapisów z przepisami prawa niezbędna jest profesjonalna analiza dokumentu przez kancelarię prawną.
FAQ – najczęściej zadawane pytania dotyczące umowy deweloperskiej
Czy umowę deweloperską można negocjować?
Czy warto skonsultować umowę deweloperską z prawnikiem?
Zdecydowanie tak. Radca prawny nie tylko przeanalizuje treść umowy, ale również:
- wskaże klauzule sprzeczne z przepisami lub praktyką rynkową,
- zabezpieczy interesy nabywcy,
- doradzi w zakresie ewentualnych poprawek i negocjacji.
W przypadku inwestycji o wysokiej wartości finansowej taka konsultacja jest rozsądną i odpowiedzialną decyzją.
Co zrobić, jeśli podpisałem niekorzystną umowę deweloperską?
W takiej sytuacji należy niezwłocznie skonsultować się z prawnikiem. Możliwe działania to:
- analiza przesłanek do odstąpienia od umowy,
- dochodzenie roszczeń z tytułu wad prawnych lub fizycznych,
- renegocjacje warunków,
- podjęcie kroków sądowych, jeśli doszło do naruszenia prawa.
Czy kancelaria może negocjować zapisy umowy w moim imieniu?
Ile kosztuje analiza umowy deweloperskiej przez radcę prawnego?
Kompleksowa pomoc z Wrocławia przy analizie umowy deweloperskiej
Skontaktuj się z Kancelarią Radców Prawnych Horoszczak Szczepankowska z Wrocławia – przeanalizujemy Twoją umowę deweloperską i wskażemy ewentualne zagrożenia.
Działamy na podstawie aktualnych przepisów prawa i doświadczenia w obsłudze transakcji deweloperskich.
Umów bezpłatną konsultację prawną już dziś!