Nowelizacja ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej jako ustawa deweloperska) wprowadziła m.in. art. 19a–19b, które ustanawiają obowiązek prowadzenia przez dewelopera własnej strony internetowej i publikowania na niej cen ofertowych oraz ich zmian (wraz z utrzymaniem historii).
Celem jest zapewnienie rynkowi pierwotnemu przejrzystości porównywalnej z innymi rynkami konsumenckimi. Przepisy weszły w życie dnia 11 lipca 2025 r. (z wyjątkami przejściowymi).
W przestrzeni medialnej możemy znaleźć wiele artykułów oraz wyjaśnień dotyczących tego, jaki zakres informacji powinien podlegać publikacji oraz gdzie powinny być publikowane. W dzisiejszym artykule skupimy się na bardziej praktycznym aspekcie – mianowicie, kiedy ten obowiązek się aktualizuje i do którego momentu trwania inwestycji deweloperskiej obowiązuje przedsiębiorcę.
Od kiedy obowiązuje ustawa o jawności cen mieszkań? (art. 19a i 19b)
Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy deweloperskiej:
Deweloper ma obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej, na której od dnia rozpoczęcia sprzedaży, a w przypadku zawierania umów rezerwacyjnych, o których mowa w art. 29 ust. 2, przed zawarciem pierwszej takiej umowy, do dnia przeniesienia praw z ostatniej umowy deweloperskiej lub ostatniej umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, dotyczącej przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, (…).
Punktem wyjścia jest zdarzenie rynkowe, a nie data techniczna publikacji strony internetowej:
- start standardowy: z chwilą rozpoczęcia sprzedaży w danym przedsięwzięciu/zadaniu – od tego dnia strona internetowa musi działać i zawierać wymagany zakres informacji, w tym ceny;
- start przy rezerwacjach: jeżeli deweloper przewiduje umowy rezerwacyjne, reżim art. 19a uruchamia się już przed zawarciem pierwszej rezerwacji – nie wolno „zbierać rezerwacji” bez wcześniejszego udostępnienia wymaganych danych publicznie.
W praktyce należy brać pod uwagę najwcześniejszy z momentów w zależności od tego co było wcześniejsze – publiczne rozpoczęcie sprzedaży danego etapu lub chwila poprzedzająca pierwszą rezerwację (jeśli stosowana).
Co oznacza „rozpoczęcie sprzedaży”?
Rozpoczęcie sprzedaży zostało zdefiniowane na gruncie ustawy deweloperskiej i jak wynika z art. 5 pkt 12 jest to:
„podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich albo umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2.”
Definicja wymienia dwa kluczowe elementy dla uznania, że w odniesieniu do danej inwestycji miało miejsce rozpoczęcie sprzedaży – zatem niewystarczające jest tylko opublikowanie informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania produktu, ale również koniecznym jest bycie w „gotowości do zawierania umów z nabywcami”.
Na gotowość do zawierania umów składają się trzy elementy:
- obowiązek posiadania mieszkaniowego rachunku powierniczego (zamkniętego lub otwartego),
- obowiązek posiadania prospektu informacyjnego – zgodnie wytycznymi nowej ustawy deweloperskiej,
- obowiązek posiadania zgody banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu (domu jednorodzinnego) – jeżeli na realizacje inwestycji został zaciągnięty kredyt, który został zabezpieczony hipoteką umowną na nieruchomości.
Łączne spełnienie ww. warunków pozwala na uznanie, że w odniesieniu dla danej inwestycji miało miejsce rozpoczęcie sprzedaży.
Do kiedy trwa obowiązek publikacji cen mieszkań?
Obowiązek trwa nieprzerwanie aż do zakończenia procesu sprzedaży w danym przedsięwzięciu/zadaniu, tj. do przeniesienia praw wynikających z ostatniej umowy (deweloperskiej albo innej, przewidzianej ustawą).
Innymi słowy: strona nie może „zgasnąć”, dopóki ostatni lokal/dom objęty ofertą nie zostanie definitywnie sprzedany i przeniesiony.
Podsumowanie
Jawność cen mieszkań, wprowadzona przepisami art. 19a i art. 19b obowiązki uzupełniają klasyczne obowiązki przejrzystości wynikające z ustawy o informowaniu o cenach towarów i usług (w tym zasady podawania ceny jednoznacznie i porównywalnie) oraz wymogi prospektowe.
Naruszenia „czasowe” – np. opóźniona publikacja przy zmianie cennika, „dziury” w historii, wyłączenie strony w trakcie sprzedaży – mogą być oceniane jako praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów i skutkować interwencją Prezesa UOKiK oraz sankcjami. W tym ujęciu czas jest integralnym elementem zgodności – każda zmiana ceny musi być niezwłocznie ujawniona i pozostawić ślad w historii publikacji.
Jeżeli jesteś deweloperem, a masz wątpliwości związane z nowymi regulacjami, zapraszamy do kontaktu – pomożemy wdrożyć w Twoim zespole regulacje związane z jawnością cen.
FAQ — Najczęściej zadawane pytania dotyczące jawności cen mieszkań przez deweloperów
Od kiedy obowiązuje ustawa o jawności cen mieszkań?
Ustawa o jawności cen mieszkań weszła w życie 11 lipca 2025 r. Deweloperzy muszą od tego dnia spełniać obowiązek publikowania cen ofertowych i historii ich zmian na stronie internetowej.
Czy każdy deweloper musi prowadzić stronę internetową z cennikiem?
Co oznacza rozpoczęcie sprzedaży według ustawy?
Rozpoczęcie sprzedaży to moment, w którym deweloper:
publicznie informuje o ofercie mieszkań,
jest gotowy do zawierania umów (posiada rachunek powierniczy, prospekt i wymagane zgody bankowe).